董宽家、大连市沙河口区星海湾街道办事处等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7296号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7296号

• 案件名称

  董宽家、大连市沙河口区星海湾街道办事处等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  董宽家;大连市沙河口区星海湾街道办事处;高晓玲;沙河口区蔷薇岛花店;大连麦花食品集团有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7296号上诉人（原审被告）：董宽家，男，汉族，1945年5月26日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市沙河口区星海湾街道办事处，住所地辽宁省大连市沙河口区星海一街19号，统一社会信用代码11210204756068873N。负责人：傅吉新，该街道办主任。委托诉讼代理人：曹洪东，男，该街道办职员。委托诉讼代理人：康真箴，辽宁海星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高晓玲，女，汉族，1978年9月17日出生，辽宁省瓦房店市号。原审被告：沙河口区蔷薇岛花店，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路529号1层3号，统一社会信用代码92210204MA0TPPQM3U。经营者：刘垣华。原审被告：大连麦花食品集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛相路3号，统一社会信用代码91210200118515982Q。法定代表人：曲玉珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：林建梅，女，星海公园麦花食品商店经理。上诉人董宽家因与被上诉人大连市沙河口区星海湾街道办事处（以下简称星海湾街道）、高晓玲、沙河口区蔷薇岛花店（以下简称蔷薇岛花店）、大连麦花食品集团有限公司（以下简称麦花食品）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董宽家上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判确认星海湾街道与董宽家签订的《房屋租赁合同》于2017年10月31日到期终止并退回董宽家交付的6,000元保证金；二、撤销一审判决第三项，依法改判高晓玲给付星海湾街道自2017年11月1日起至高晓玲、蔷薇岛花店腾出房屋时止的房屋占有使用费，按照年租金6万元的标准计算。事实和理由：一、一审法院以本案诉讼方式作出解除合同的判项错误，应当确认本案租赁合同到期终止。1、双方签订的租赁合同第三条第（二）款对漠视放弃承租有明确约定“乙方有意继续承租的，有租赁优先权，乙方应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方必须重新签订房屋租赁合同。如不按规定时限提出，视为放弃承租”。2、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，依据双方合同第十条第（三）款“乙方不支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同”。从2017年10月31日合同到期到本案于2021年1月26日立案历时三年多，星海湾街道没有任何证据证明其催告过，当事人对合同的解除权不能无限期行使。二、一审法院在确认合同解除的情况下，判决董宽家继续按照原合同约定承担房屋租金至房屋实际腾退止，没有法律依据，也不符合合同的效力性原则。1、2004年12月30日，董宽家与案外人宋朝凯签订房屋租赁合同，合同期限自2004年12月28日至2020年12月31日，星海湾街道加盖公章同意宋朝凯转租。董宽家与星海湾街道签订《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，租赁期间自2016年11月1日至2017年10月31日，该合同第九条第（一）款约定“除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人”。星海湾街道认为董宽家与宋朝凯签订的合同上“2020年”有修改痕迹，但未能举证证明该转租的期限未超过案涉租赁合同的起始时间或终止时间，又未能提供其留存的原件，应承担举证不能的法律后果，即视为“甲乙双方对转租另有约定”，在案涉租赁合同履行过程中不需要“另行征得甲方的书面同意”。2、董宽家与高晓玲早在2013年4月15日就签订了租赁协议，星海湾街道从未提出异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，自2016年至2021年本案立案，星海湾街道从未对董宽家转租给高晓玲的事实提出过任何异议，因此不能使得该转租行为长期得不到认可，而将租金给付义务继续强加给并未实际占有使用房屋且合同已经终止的董宽家。综上，在案涉房屋租赁合同到期终止后，星海湾街道对案涉房屋的实际占有使用人高晓玲未采取任何收房措施且对董宽家的转租行为未提出任何异议的情况下，应当视为星海湾街道认可董宽家对高晓玲的转租，高晓玲是腾房义务人，应当对星海湾街道承担逾期腾房的占有使用费。沙河口区蔷薇岛花店作为共同腾退义务人是基于法院的调查，蔷薇岛花店与董宽家没有任何合同关系。在法律适用上，本案的法律事实虽然发生在民法典之前，但是一直持续到民法典之后，上诉人认为可以适用民法典以及相关司法解释。在事实方面，董宽家与星海湾街道的租赁合同当中有默示停止租赁的合同条款，应当适用合同的约定。星海湾街道对高晓玲是转租人是知道的，依据法律规定，房屋租赁合同无效履行期届满或者出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当支持。星海湾街道辩称，不同意上诉人的上诉请求。高晓玲辩称，没有陈述意见。蔷薇岛花店、麦花食品未到庭，亦未提交书面答辩意见。星海湾街道向一审法院起诉请求：1.解除原告星海湾街道与被告董宽家的房屋租赁合同，被告董宽家给付原告自2017年11月1日起至其他三被告腾出房屋时止的房屋租金，按年租金6万元标准计算；被告董宽家承担违约金，违约金按年租金25%计算1.5万元；2.被告麦花食品、高晓玲、蔷薇岛花店腾退位于大连市沙河口区东侧，建筑面积共116.58平方米的房屋（具体位置详见房屋建筑图纸）。一审法院认定事实：原告提供的在大连沙河口区档案馆查询的档案显示，大连工程承包开发公司（甲方）与大连市沙河口区富国街道办事处（乙方）于1988年11月23日签订协议书，协议书约定甲方为乙方无偿建造星海酒家116平方米经营饭店。房屋产权归甲方，乙方拥有长期支配使用权。原告提供的大连市沙河口区人民政府沙政发[2003]110号文件及情况说明载明，沙河口区街道行政区划调整后将原富国街道与原星海街道合并，成为星海湾街道。大连市不动产登记中心房屋信息查询结果显示，“诉争房屋所在的地址为大连沙河口区中山路×号（地址有重复），建造面积763.67平方米，总层数5层，房屋用途：非住宅。所有权人为大连伯远房地产实业发展有限公司，附记：接管（变更）。”该楼一楼东侧四间房屋目前状态是东侧起（医大二院方向）分别是蔷薇岛花店、韩佳服饰、麦花食品、漫城医药连锁药房。原告提供的沙河口区档案馆的公证书中企业出让合同书约定，1998年10月21日富国实业公司（富国街道下属街办企业）将沙河口区星月海鲜酒楼出让给（案外人）宋朝凯，其中约定出让的资产中不包含土地、房屋。2001年10月1日富国街道与宋朝凯签订房屋租赁协议书，约定在星月海鲜酒楼出让给宋朝凯个人后，原富国街道将酒楼经营用房租赁给宋朝凯使用，约定地址为中山路527号，房屋面积116平。2004年12月28日原告星海湾街道又与宋朝凯签订房屋租赁协议，约定星海湾街道将527号面积116平的房屋出租给宋朝凯，租期自2004年12月28日至2014年12月31日。2004年12月30日宋朝凯与董宽家签订房屋租赁合同，约定出租的房屋位于527号116平方米，租期2004年12月28日至2020年12月31日。在该合同的后面加注“星海湾街道同意宋朝凯转租，转租后发生的一切问题由宋朝凯负责。”的内容，星海湾街道对该内容盖印确认，落款时间为2004年12月30日。合同签订后，自2004年起开始承租使用该房屋。原告当庭认可2004年12月30日盖章确认同意宋朝凯转租。2013年董宽家与高晓玲签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年4月15日至2018年7月30日，房屋位于中山路529号。被告董宽家将目前韩佳服饰和蔷薇岛花店的两间房屋交付高晓玲使用。企业机读档案登记资料显示，沙河口区韩佳佳服饰店系个体工商户，经营者高晓玲。经营场所529号1-3。该店成立于2016年12月12日，2020年1月17日申请注销；沙河口区蔷薇岛花店系个体工商户，成立于2016年12月12日，经营者为刘垣华。经营场所529号1-3。2016年10月原告（甲方）与被告董宽家（乙方）签订《大连市沙河口区国有房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区中山路527号建筑面积116平方米的房屋出租给乙方作商业使用，租赁期自2016年11月1日至2017年10月31日，租金标准为60,000元/年。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。合同第十条第三款第一项约定，乙方不支付租金达30日，甲方有权单方解除合同。乙方有本合同第十条第三款约定情形之一的，应按年租金的10%支付违约金；乙方未按约定返还房屋的，应按年房租15%支付违约金。合同签订后，被告董宽家向原告交付60,000元租金和保证金6,000元。2017年10月31日合同期满后，双方未续签书面房屋租赁合同，被告董宽家和高晓玲均未再交付租金，东侧两间房屋实际仍由高晓玲占用至今。另查，被告董宽家提供加盖大连工程承包开发公司公章的公有住房租赁证两份，取得时间均为1999年7月1日，房号均为529号1层3号，面积均为62.7平方米，承租方分别为被告董宽家和案外人大连星海金属材料公司（被告董宽家系该公司法定代表人）。被告董宽家当庭自述，出租给麦花食品的房屋是其为承租人的房屋，出租给漫城药房的房屋是大连星海金属材料公司为承租人的房屋。麦花食品与漫城药房工商查询档案显示，麦花食品与漫城药房在工商部门办理经营场所登记使用的房证均为大连星海金属材料公司公有住房租赁证。再查，2005年被告董宽家与麦花食品签订房屋租赁合同，出租房屋位于529号，面积62.7平方米。租期自2005年至2016年；2011年被告董宽家与案外人腾飞（漫城药房的负责人）签订租赁协议，协议约定出租房屋位于中山路529号，面积62平方米。租期2011年至2015年。一审法院认为，本案争议房屋的街号，由于历史原因，既有527号也有529号，经查，应当是大连市不动产登记中心房屋信息查询结果登记的大连沙河口区中山路527-529号。原告提供的证据可以证明原告对527-529号一楼东侧部分房屋享有占有、使用、收益的权利。被告董宽家自2004年从案外人宋朝凯承租该处房屋一直使用。2016年原告与被告直接签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故被告董宽家应在租赁期届满后，向原告返还租赁物。房屋租赁协议租期至2017年10月31日，但协议期满后，被告董宽家未将房屋交还原告。被告董宽家辩称，租期届满后，原告拒收房屋，但被告董宽家对此未提供证据证明，原告亦不认可，故对被告董宽家抗辩意见不予采纳。租赁合同期满后，原告与被告董宽家虽未续签书面租赁合同，但已形成事实上的不定期房屋租赁合同关系，被告董宽家应按照原合同租金标准给付租金。被告董宽家长期拖欠租金，存在违约行为，应当承担违约责任。按合同约定，被告董宽家逾期未支付租金，原告有权解除合同，故原告要求判令解除原告与被告董宽家之间签订的《房屋租赁协议》，予以支持。原告主张被告董宽家支付自2017年11月1日起至实际使用人腾出房屋时止的房屋租金，按年租金6万元标准计算，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告董宽家曾经交付的6,000元保证金应从租金中抵扣。原告对被告董宽家抗辩其转租给高晓玲是经原告同意的意见不予认可，被告董宽家对此没有证据予以证明，故对被告董宽家抗辩原告应向高晓玲主张租金，不予支持；关于违约金，原告主张按合同约定的年租金6万元的25%计算1.5万元，考虑被告董宽家欠付租金的时间、数额，原告该项主张合理，且符合合同约定，予以支持。关于原告要求被告麦花食品、高晓玲、蔷薇岛花店腾退位于大连市沙河口区东侧，建筑面积共116.58平方米的房屋（具体位置详见房屋建筑图纸）的主张，被告董宽家对高晓玲和蔷薇岛腾退房屋无异议。关于麦花食品是否应当腾退房屋，被告麦花食品抗辩其通过与被告董宽家签订房屋租赁协议，取得房屋的使用权，不存在腾退的义务。为此，被告董宽家提供了其为承租人的公有住房租赁证，同时被告董宽家还提供了登记为同一房号的承租方为大连星海金属材料公司的公有住房租赁证，因为对公有住房租赁权的认定不是民事案件受理范围，故本案无法直接确定两份租赁证是否是同一处房屋，且该处房屋的房号登记卡片与租赁证上的房号混乱，而实地也没有标注具体房号。故麦花食品的用房在本案中无法确定是否属于原告出租的面积。关于原告申请通过测绘来确定其对116平方米房屋具有权利一节，因为原告现无法提供房屋的相关权证，且东侧两间房屋还尚未腾退，本案中不具备测绘的条件，待原告收回东侧两间房屋后，可根据证据情况另行主张。本案对原告主张高晓玲、蔷薇岛花店腾退房屋交付原告的主张，予以支持。被告高晓玲、蔷薇岛花店经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和举证，应承担放弃答辩和举证不能的不利后果。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告大连市沙河口区星海湾街道办事处与被告董宽家签订的《房屋租赁合同》；二、被告高晓玲、沙河口区蔷薇岛花店将位于大连市沙河口区间房屋腾退交付原告大连市沙河口区星海湾街道办事处；三、被告董宽家给付原告自2017年11月1日起至被告高晓玲、沙河口区蔷薇岛花店腾出房屋时止的房屋租金，按年租金6万元标准计算（被告董宽家交付的保证金6,000元在租金中抵扣）；被告董宽家承担违约金1.5万元；四、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4,200元（原告已预交），由被告董宽家、高晓玲、沙河口区蔷薇岛花店共同负担，给付时间同上。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：董宽家与星海湾街道签订的《房屋租赁协议》是否到期终止、董宽家的其余上诉请求应否审理。关于双方租赁合同是否到期终止一节。二审中，董宽家请求确认与星海湾街道的《房屋租赁协议》于2017年10月31日到期终止，因该上诉请求涉及本案基本事实的认定，本院依法予以审查。经查，《房屋租赁协议》约定董宽家有意继续承租的，应当提前提出书面续租要求，如未按规定时限提出，视为放弃承租。租赁期满或合同解除后，董宽家应当返还该房屋及其附属设施。前述合同期限届满前，董宽家未按约提出续租要求，亦未返还房屋，且董宽家与高晓玲的租赁合同尚在履行期限内，应当视为董宽家作为承租人继续使用租赁物。双方对合同期满后房屋未予返还的法律后果未进行约定。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。当事人可随时解除合同。故一审法院根据星海湾街道诉请及《房屋租赁协议》的约定判令解除《房屋租赁协议》并判令董宽家承担房屋租金及违约金，有事实依据且符合法律规定，应予维持。董宽家的上诉主张与查实事实相悖，本院不予支持。关于董宽家的上诉请求能否得到支持一节。董宽家二审要求退回交付的保证金，经审查，一审判决已将保证金在房屋租金中予以抵扣；董宽家二审要求高晓玲给付星海湾街道房屋占用费，但其在一审程序中未提出反诉，其在二审中提出该诉讼请求的行为违反了法定诉讼程序，星海湾街道在二审中亦不予认可，本院依法不予处理。综上所述，董宽家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,200元，由上诉人董宽家负担。本判决为终审判决。审判长　　范瑞瑶审判员　　唐庆福审判员　　王　亮二〇二一年九月十六日书记员　　姜　珊 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