任丽新、郴州汇通房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2043号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2043号

• 案件名称

  任丽新、郴州汇通房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  任丽新;郴州汇通房地产开发有限公司;颜昌万;罗琛

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2043号上诉人（原审原告）：任丽新，男，1957年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：阳倩，湖南大问律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州汇通房地产开发有限公司。法定代表人：颜昌万，该公司经理。上诉人（原审被告）：颜昌万，男，1954年12月1日出生，汉族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱存道，郴州市北湖区民众法律服务所法律工作者。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李虹，湖南福城律师事务所律师。原审第三人：罗琛，女，1975年11月1日出生，汉族。上诉人任丽新因与上诉人郴州汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通公司）、颜昌万及原审第三人罗琛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人任丽新的委托诉讼代理人阳倩，上诉人颜昌万及汇通公司、颜昌万的共同委托诉讼代理人朱存道、李虹到庭接受本院询问。原审第三人罗琛经本院合法传唤，未到庭参加本院组织的调查询问。本案现已审理终结。任丽新上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判汇通公司、颜昌万协助任丽新办理郴州市国庆南路旺通楼***号房屋的不动产登记证书；二、本案一、二审诉讼费用由汇通公司、颜昌万负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏重要案件事实。一审法院对双方存在争议的事实并未进行认定。双方签订商品房买卖合同后，任丽新支付了全部购房款，汇通公司将房屋交给任丽新使用，并出具收条。汇通公司、颜昌万要求对收条重新进行笔迹鉴定，但未能补充鉴定材料导致鉴定终止。任丽新已提交充分证据证明已支付全部购房款，一审法院对此并未根据证据规则进行认定，属认定事实不清；二、一审法院适用法律错误。本案应适用民法典的相关规定，虽然案涉房屋存在抵押登记，但并不影响产权登记。任丽新已支付全部购房款并实际占有使用房屋，其要求汇通公司、颜昌万协助办理产权登记是物权请求权，优先于抵押权。汇通公司、颜昌万辩称：一、任丽新未交购房款，不能取得案涉房屋所有权。湖南正宏司法鉴定中心出具的鉴定意见书是任丽新单方委托，不能作为认定任丽新已支付购房款的依据；二、一审审理程序违法，应发回重审。汇通公司、颜昌万在一审中对收条申请重新鉴定，由于疫情及疾病原因颜昌万未能到场导致鉴定无法进行，剥夺了颜昌万的权利，故依法应发回重审。汇通公司开发的房产在2001年10月即可办理不动产登记手续，任丽新在这之前已经签订了购房合同，如其已交付全部购房款，即可办理不动产登记手续，而案涉房产之后能被抵押，且任丽新对交付购房款的陈述也前后不一致，说明任丽新并未支付购房款。汇通公司、颜昌万上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、本案一、二审诉讼费由任丽新负担。事实和理由：一、任丽新未交购房款，应当解除合同。汇通公司与任丽新之父任展鹏签订的《商品房买卖合同》是预售合同，并非正式的买卖合同，合同签订后，任丽新并未交付购房款。颜昌万认可交纳的10,000元系任展鹏以临武县宏达发展公司的名义集资剩余的10,000元抵作购房款，并非直接交纳的购房款；二、任丽新向一审法院提交的收条是伪证，不能证明任展鹏向颜昌万交纳了购房款；三、因任丽新未支付购房款，案涉房屋已抵押给银行，故合同应当解除。任丽新辩称，汇通公司、颜昌万提出的解除合同的上诉请求属新的诉讼请求，不属于二审法院审理范围。汇通公司与任丽新之父签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。任丽新已支付全部购房款，颜昌万出具了收条，任丽新收房并实际占有使用案涉房屋。案涉房屋虽存在抵押登记，但该抵押是在买卖合同之后设立，并不影响房屋产权登记，故请求二审法院驳回汇通公司、颜昌万的上诉请求。任丽新向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认任丽新、汇通公司就郴州市国庆南路旺通楼＊＊＊号房屋所签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令汇通公司、颜昌万协助任丽新办理郴州市国庆南路旺通楼＊＊＊号房屋的不动产登记证书；3.本案所有诉讼费用由任丽新、汇通公司负担。一审法院认定事实：2000年11月12日，任丽新以任展鹏名义（合同乙方）与汇通公司（合同甲方）签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：“第一条、乙方自愿向甲方购买旺通楼住宅***号。建筑面积121.75平方米，房屋竣工交付时验收面积与此有出入，以竣工面积计价。第二条、甲、乙双方同意上述住宅售价人民币壹拾叁万壹仟肆佰玖拾元（即每平方米1080元）。第三条、付款方式（以下四种任选一种）：……4.合同签订当天交预付款壹拾叁玩壹仟肆佰玖拾元整（小写131,490.00元），其余房款于甲方交房给乙方前十五天内全部付清（以甲方发出的收房通知书为准）。第四条、甲方应于2001年5月29日前将乙方所购房屋交付使用。但为非甲方原因所致或不可抗拒的因素影响了交付期限。则交付日期顺延。第五条、乙方如未按本合同第三条规定付款，则甲方有权向其追索违约利息，以应付款之日起至实付款之日止，按当时公布的一年期银行贷款利率计算。如逾期三十天，视合同自行终止，甲方有权将该房屋售予他人，乙方已付款项（扣除延付利息）待甲方将该房屋转售他人后，再行退还（延付利息计至房屋另行出售成交之日止）。……第八条、乙方在付清房款后，应按甲方发出的收房通知书按时收房，逾期房屋破损及内部设施被窃由乙方负责。乙方收房后凭甲方出具的购房发票及其他有关证件到房管部门交纳有关税费。领取房屋产权证即取得房产所有权。可自由转让、租赁、继承，但不得改变所购房产的结构，否则由此引起的一切后果由乙方承担。”任丽新陈述，任展鹏自1999年至本案《商品房买卖合同》签订前分四次向颜昌万支付现金，另任丽新本人向颜昌万给付20,000元现金，用作购房。《商品房买卖合同》签订时，颜昌万向任展鹏出具金额为131,490元的总收条。任丽新向一审法院提交证据收条一份，内容载明：“今收到任展鹏购买汇通楼***号购款壹拾叁万壹仟肆佰玖拾元正（131,490元正）收款人颜昌万，2000年11月12号”。任丽新委托湖南正宏司法鉴定中心对该收条上“颜昌万”的签名字迹与2000年11月12日《商品房买卖合同》中“颜昌万”的签名字迹是否为同一人所写进行鉴定。湖南正宏司法鉴定中心于2021年1月10日作出湖南正宏司鉴中心[2021]文鉴字第1号司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期为2000年11月12日《收条》上“颜昌万”的签名字迹与落款日期为2000年11月12日《商品房买卖合同》中“颜昌万”签名字迹是同一人所写。颜昌万对该收条的真实性不予认可，并向一审法院申请对落款日期为2000年11月12日《收条》内容字迹进行笔迹鉴定。一审法院于2021年1月20日委托湖南崇真司法鉴定所对被告的申请进行司法鉴定。因汇通公司、颜昌万未能提供所需鉴定材料，且经通知补充鉴定材料而未能，湖南崇真司法鉴定所于2021年4月7日作出法院委托案号：（2021）湘1003法鉴字002号终止鉴定告知书，终止了本次鉴定工作。针对任丽新所述给付购房款的事实，颜昌万在一审庭审中认可收取任展鹏10,000元用于抵作购房款，收取任丽新20,000元，但是该20,000元已经返还任丽新；对其他款项，颜昌万予以否认。2001年5月16日，汇通公司向任展鹏发出《关于房屋交付使用注意事项的通知》，将案涉房产交付任展鹏使用。2015年5月，任展鹏去世，2016年8月，任展鹏的配偶熊贱菊去世。任展鹏与熊贱菊生育有四个子女，分别为任丽新、任丽英、任丽萍、任丽群。2018年7月2日，任丽英、任丽萍、任丽群出具放弃案涉房产继承权的书面意见。2021年1月14日，郴州市不动产登记中心出具的查询结果显示，案涉房产存在抵押登记，抵押权人为中国银行郴州分行，抵押人为郴州汇通房地产开发有限公司。抵押期限为：2002-8-06至2003-12-31。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉《商品房买卖合同》是否具有法律效力；二、任丽新要求汇通公司、颜昌万协助办理不动产登记的诉请应否支持。关于争议焦点一。双方均认可落款日期为2000年11月12日《商品房买卖合同》的真实性，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。任展鹏去世后，对该房产享有的权利由任丽新继承。汇通公司、颜昌万抗辩该合同不具有法律效力，理由在于：1.该合同系预售合同，非正式合同；2.该房产未经登记，不发生效力。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故汇通公司、颜昌万的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于争议焦点二。案涉房产郴州市国庆南路旺通楼***号房产已经抵押给中国银行郴州分行。因双方在买卖案涉房产时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。第三人的担保物权有效并有优先于任丽新基于合同产生的债权的效力。在案涉房产抵押权消灭前，未经抵押权人同意，该房产作为抵押财产不得办理过户手续。故对任丽新要求汇通公司、颜昌万协助办理不动产登记的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、确认被告郴州汇通房地产开发有限公司与任展鹏签订的落款日期为2000年11月12日的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告任丽新的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告任丽新负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一、汇通公司在案涉房产依法设立抵押权后是否有协助办理案涉房产不动产登记的义务；二、案涉购房协议是否应予解除。案涉《商品房买卖合同》经本案查明的事实确认并不违背双方真实意思表示，亦不违反法律规定，一审法院依法确认其合同效力有法律和事实依据，本院予以确认。关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让代为清偿债务消灭抵押权的除外。尽管新实施的《中华人民共和国民法典》对此规定予以了修改（也即抵押权随房产过户转让而转移），但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案法律事实发生在民法典正式实施之前，应当适用法律事实发生时的法律，因此一审法院据此驳回任丽新此项诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于焦点二。汇通公司、颜昌万上诉请求解除案涉《商品房买卖合同》，解除合同为独立的诉讼请求。一审时汇通公司、颜昌万均未提出此独立的诉讼请求，二审上诉提出不符合法律规定，且本案汇通公司、颜昌万亦未提供充分证据证实案涉合同达到应予解除条件，故此上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，任丽新及汇通公司、颜昌万的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定判决如下：驳回上诉，维持原判。任丽新预交二审案件受理费80元，由上诉人任丽新负担；郴州汇通房地产开发有限公司、颜昌万预交二审案件受理费80元，由上诉人郴州汇通房地产开发有限公司、颜昌万负担。本判决为终审判决。审 判 长　罗仲贵审 判 员　邓　群审 判 员　黄　慧二〇二一年九月十三日法官助理　郝　敏书 记 员　曹　婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 来源：百度“马 克 数据网”