苟捷、成都威尔斯普物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终15531号

• 案件编号

  （2021）川01民终15531号

• 案件名称

  苟捷、成都威尔斯普物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  苟捷;成都威尔斯普物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15531号上诉人（原审原告）：苟捷，女，1957年2月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：王自佳，男，汉族，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：成都威尔斯普物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区怡福路30号。法定代表人：蒲军，总经理。委托诉讼代理人：蒋军，男，汉族，系公司员工，一般授权。委托诉讼代理人：谢宇，男，汉族，系公司员工，特别授权。上诉人苟捷因与被上诉人成都威尔斯普物业管理有限公司（以下简称威尔斯普公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。苟捷上诉请求：撤销一审判决，依法改判为支持上诉人一审全部诉讼请求，并判令被上诉人威尔斯普公司返还上诉人缴纳的2020年9月至墙面修复恢复原貌次月的物业管理费，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审有关被上诉人“履行了管理职责并无过错”的判决无视事实，没有法律依据；2.一审判决“可以通过其他途径主张权利”，上诉人合法途径已经走完，信访部门建议上诉人通过司法程序维护权利，上诉人才向法院提起诉讼；3.上诉人要求被上诉人赔偿每月2100元住房损失金额的依据是本房楼上××房2020年的租房合同；4.要求被上诉人赔偿3000元修复被污染的两间房间金额是根据当时在小区内干活的装修工人计算了工时的实际报价；5.因被上诉人的过错使上诉人不能享受物管服务，因此要求其返还在此期间缴纳的物管费。威尔斯普公司二审中答辩称，1.本案案由系物业服务合同纠纷，当事人之间系物业管理服务合同关系，威尔斯普公司一直积极按照《物业服务合同》之约定履行合同义务。在物业服务合同法律关系下，威尔斯普公司既无法定义务、亦无约定义务出资为上诉人修复外墙，更无赔偿上诉人渗水损失的责任；2.本案涉及的××小区，自交房后，因开发企业施工质量问题导致外墙渗水，被上诉人曾多次积极发函并协调房地产开发商关联企业成都××物业有限责任公司（以下简称××物业）进行修复，在积极协调下，2018年5月至2019年期间，××物业曾对小区内外墙进行修复，大多数外墙质量问题得以解决。2020年10月被上诉人再次向××物业发函要求修复，××物业以外墙渗水问题已过质保期为由，拒绝再次修复；3.上诉人在上诉状多次引用的法条均系对侵害物权的侵权责任关系之规定，与本案的物业合同纠纷无关。苟捷的诉求于法无据，请求驳回其全部诉讼请求。苟捷向一审法院起诉请求：1、判令威尔斯普公司立即修复被破坏外墙并恢复原貌；2、判令威尔斯普公司赔偿渗水造成苟捷房屋室内污损的修复装修费用三千元；3、判令威尔斯普公司赔偿房屋无法入住造成损失每月二千一百元（从今年九月至墙面修复恢复原貌的次月止）。一审法院认定事实：2011年5月30日，苟捷与案外人××物业签订“××”商品房买卖合同，购买了位于成都市天府新区房屋。2014年12月11日苟捷取得前述房屋所有权证。苟捷与威尔斯普公司签订《××前期物业管理服务协议》。2017年8月25日，××街道××社区向威尔斯普公司发出整改通知书，内容载明：你公司经居民反映存在以下严重安全隐患：入户电源无接地线；多数单元屋面渗水到电井坑顺流到地下室；配电房渗水严重；多数单元内墙砖空鼓、裂缝、脱落；多数单元外墙砖空鼓脱落；部分五方通话存在无声音、声音小、音质差等情况，小区××岗倒闸不能使用，低洼积水严重。于此，责令物业公司限期30个工作日整改完毕，维护小区正常生产生活秩序。2017年9月1日，威尔斯普公司向案外人××物业发出关于××工程质保及维修问题的函件，提出××2013年6月交房后，在质保期内，承建方因施工质量达不到使用标准，天府新区××街办对辖区所有小区进行全面检查提出上述问题要求限期整改，请贵公司针对上述问题给予及时解决。2017年12月21日、2018年4月4日，威尔斯普公司再次向××物业发出工作联系函，要求××物业尽快安排专业维修人员到现场进行全面维修，消除内外墙的安全隐患。2018年5月，××物业组织对“××”小区外墙砖脱落进行维修，拆除了部分外墙砖，苟捷房屋所在外墙砖拆除后未再铺贴外墙砖，采取涂刷涂料方式维修，因涂料出现裂纹，下雨时有雨水渗入苟捷房屋，苟捷要求威尔斯普公司处理。2020年10月26日，威尔斯公司就案涉房屋室内渗水问题向××物业发函，主要内容载明：2018年6月承建方四川威林斯建筑装饰工程有限公司所修复的××栋××、××单元3处外墙砖隐患中，其中××-××-××业主苟捷于2020年10月12日反映，××栋××单元所修复的外墙点位对应的××-××-××号卧室内出现严重渗水现象，导致室内乳胶漆严重霉变气泡，业主以维修人员操作工序不到位，或是材料标号不够为由，要求开发建设单位、承建方，就××-××-××号房外墙砖排除安全隐患修补后出现的渗水现象再次进行妥善的修缮，就卧室内乳胶漆损坏事宜保留追诉权。2020年10月28日，××物业回函表示××项目于2013年1月23日通过相关职能部门的竣工验收取得《竣工验收报告》，程序、手续均合法合规并于2013年6月完成交房工作。按照相关规定外墙面的防渗漏工程的质保期为五年，即从取得竣工验收合格之日起开始计算。质保期内的由前期开发商委托物业管理单位负责联系协调施工单位进行整改，超过质保期则应由实际管理项目的物业企业自行处理。你司工作函中所提及外墙渗水问题早已超过外墙工程的质保期即为取得竣工验收后的五年（从2013年1月至2018年1月止），××物业未再维修，苟捷遂提起诉讼。一审法院认为，苟捷房屋因外墙砖部分脱落产生安全隐患，威尔斯公司联系该楼盘开发商的关联企业××物业维修，××公司组织维修时，将苟捷所在楼层外墙部分外墙砖拆除后涂刷了涂料，因涂料出现裂纹，下雨时雨水渗入苟捷房屋，威尔斯公司为小区提供物业服务，在小区楼栋外墙砖脱落产生安全隐患时，履行了管理职责并无过错，一审法院对苟捷要求威尔斯公司承担责任的诉讼请求不予支持，苟捷可通过其他途径主张权利。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回苟捷的诉讼请求。案件受理费50元，由苟捷负担。本院二审期间，上诉人苟捷提交了天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复、社区调解书、××小区品质提升方案，拟证明被上诉人威尔斯公司未履行管理职责。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威尔斯公司对天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复真实性、合法性认可，关联性不予认可，对社区调解书、对××小区品质提升方案的三性无异议，被上诉人一直在积极向街道办事处申请使用维修资金来解决小区外墙渗水等一系列问题，并协助业主维护其合法权益。本院经审查认为，天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复不具备关联性，本院不予采纳，社区调解书、××小区品质提升方案具有真实性、合法性、关联性，能够证明威尔斯公司履行了物业服务职责，本院予以采纳。二审其他查明事实与一审法院一致。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据查明的事实，被上诉人威尔斯公司曾就案涉房屋外墙砖脱落向××物业发函要求其维修，因××物业维修时将案涉房屋所在楼层外墙部分外墙砖拆除后涂刷了涂料，后涂料出现裂缝，下雨时雨水渗入上诉人房屋。后被上诉人再次就案涉房屋外墙修补后的渗水问题向××物业发函要求其进行修缮，因××物业回函上诉人所在的××项目已经超过外墙工程的质保期而未再维修。上诉人的房屋室内渗水是因房屋质量问题及维修工艺不到位而导致，被上诉人作为提供物业服务的企业，已经履行了物业服务合同约定的管理职责且并无过错，上诉人要求被上诉人立即修复被破坏外墙并恢复原貌、赔偿因渗水造成房屋污染的修复费用和租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人二审期间提出的第四点上诉请求即要求被上诉人威尔斯公司返还上诉人缴纳的2020年9月至墙面修复恢复原貌次月的物业管理费，属于二审中新增加的诉讼请求，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人苟捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人苟捷负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　陈　楠二〇二一年九月十七日书记员　邓婷婷四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15531号上诉人（原审原告）：苟捷，女，1957年2月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：王自佳，男，汉族，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：成都威尔斯普物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区怡福路30号。法定代表人：蒲军，总经理。委托诉讼代理人：蒋军，男，汉族，系公司员工，一般授权。委托诉讼代理人：谢宇，男，汉族，系公司员工，特别授权。上诉人苟捷因与被上诉人成都威尔斯普物业管理有限公司（以下简称威尔斯普公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。苟捷上诉请求：撤销一审判决，依法改判为支持上诉人一审全部诉讼请求，并判令被上诉人威尔斯普公司返还上诉人缴纳的2020年9月至墙面修复恢复原貌次月的物业管理费，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审有关被上诉人“履行了管理职责并无过错”的判决无视事实，没有法律依据；2.一审判决“可以通过其他途径主张权利”，上诉人合法途径已经走完，信访部门建议上诉人通过司法程序维护权利，上诉人才向法院提起诉讼；3.上诉人要求被上诉人赔偿每月2100元住房损失金额的依据是本房楼上××房2020年的租房合同；4.要求被上诉人赔偿3000元修复被污染的两间房间金额是根据当时在小区内干活的装修工人计算了工时的实际报价；5.因被上诉人的过错使上诉人不能享受物管服务，因此要求其返还在此期间缴纳的物管费。威尔斯普公司二审中答辩称，1.本案案由系物业服务合同纠纷，当事人之间系物业管理服务合同关系，威尔斯普公司一直积极按照《物业服务合同》之约定履行合同义务。在物业服务合同法律关系下，威尔斯普公司既无法定义务、亦无约定义务出资为上诉人修复外墙，更无赔偿上诉人渗水损失的责任；2.本案涉及的××小区，自交房后，因开发企业施工质量问题导致外墙渗水，被上诉人曾多次积极发函并协调房地产开发商关联企业成都××物业有限责任公司（以下简称××物业）进行修复，在积极协调下，2018年5月至2019年期间，××物业曾对小区内外墙进行修复，大多数外墙质量问题得以解决。2020年10月被上诉人再次向××物业发函要求修复，××物业以外墙渗水问题已过质保期为由，拒绝再次修复；3.上诉人在上诉状多次引用的法条均系对侵害物权的侵权责任关系之规定，与本案的物业合同纠纷无关。苟捷的诉求于法无据，请求驳回其全部诉讼请求。苟捷向一审法院起诉请求：1、判令威尔斯普公司立即修复被破坏外墙并恢复原貌；2、判令威尔斯普公司赔偿渗水造成苟捷房屋室内污损的修复装修费用三千元；3、判令威尔斯普公司赔偿房屋无法入住造成损失每月二千一百元（从今年九月至墙面修复恢复原貌的次月止）。一审法院认定事实：2011年5月30日，苟捷与案外人××物业签订“××”商品房买卖合同，购买了位于成都市天府新区房屋。2014年12月11日苟捷取得前述房屋所有权证。苟捷与威尔斯普公司签订《××前期物业管理服务协议》。2017年8月25日，××街道××社区向威尔斯普公司发出整改通知书，内容载明：你公司经居民反映存在以下严重安全隐患：入户电源无接地线；多数单元屋面渗水到电井坑顺流到地下室；配电房渗水严重；多数单元内墙砖空鼓、裂缝、脱落；多数单元外墙砖空鼓脱落；部分五方通话存在无声音、声音小、音质差等情况，小区××岗倒闸不能使用，低洼积水严重。于此，责令物业公司限期30个工作日整改完毕，维护小区正常生产生活秩序。2017年9月1日，威尔斯普公司向案外人××物业发出关于××工程质保及维修问题的函件，提出××2013年6月交房后，在质保期内，承建方因施工质量达不到使用标准，天府新区××街办对辖区所有小区进行全面检查提出上述问题要求限期整改，请贵公司针对上述问题给予及时解决。2017年12月21日、2018年4月4日，威尔斯普公司再次向××物业发出工作联系函，要求××物业尽快安排专业维修人员到现场进行全面维修，消除内外墙的安全隐患。2018年5月，××物业组织对“××”小区外墙砖脱落进行维修，拆除了部分外墙砖，苟捷房屋所在外墙砖拆除后未再铺贴外墙砖，采取涂刷涂料方式维修，因涂料出现裂纹，下雨时有雨水渗入苟捷房屋，苟捷要求威尔斯普公司处理。2020年10月26日，威尔斯公司就案涉房屋室内渗水问题向××物业发函，主要内容载明：2018年6月承建方四川威林斯建筑装饰工程有限公司所修复的××栋××、××单元3处外墙砖隐患中，其中××-××-××业主苟捷于2020年10月12日反映，××栋××单元所修复的外墙点位对应的××-××-××号卧室内出现严重渗水现象，导致室内乳胶漆严重霉变气泡，业主以维修人员操作工序不到位，或是材料标号不够为由，要求开发建设单位、承建方，就××-××-××号房外墙砖排除安全隐患修补后出现的渗水现象再次进行妥善的修缮，就卧室内乳胶漆损坏事宜保留追诉权。2020年10月28日，××物业回函表示××项目于2013年1月23日通过相关职能部门的竣工验收取得《竣工验收报告》，程序、手续均合法合规并于2013年6月完成交房工作。按照相关规定外墙面的防渗漏工程的质保期为五年，即从取得竣工验收合格之日起开始计算。质保期内的由前期开发商委托物业管理单位负责联系协调施工单位进行整改，超过质保期则应由实际管理项目的物业企业自行处理。你司工作函中所提及外墙渗水问题早已超过外墙工程的质保期即为取得竣工验收后的五年（从2013年1月至2018年1月止），××物业未再维修，苟捷遂提起诉讼。一审法院认为，苟捷房屋因外墙砖部分脱落产生安全隐患，威尔斯公司联系该楼盘开发商的关联企业××物业维修，××公司组织维修时，将苟捷所在楼层外墙部分外墙砖拆除后涂刷了涂料，因涂料出现裂纹，下雨时雨水渗入苟捷房屋，威尔斯公司为小区提供物业服务，在小区楼栋外墙砖脱落产生安全隐患时，履行了管理职责并无过错，一审法院对苟捷要求威尔斯公司承担责任的诉讼请求不予支持，苟捷可通过其他途径主张权利。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回苟捷的诉讼请求。案件受理费50元，由苟捷负担。本院二审期间，上诉人苟捷提交了天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复、社区调解书、××小区品质提升方案，拟证明被上诉人威尔斯公司未履行管理职责。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威尔斯公司对天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复真实性、合法性认可，关联性不予认可，对社区调解书、对××小区品质提升方案的三性无异议，被上诉人一直在积极向街道办事处申请使用维修资金来解决小区外墙渗水等一系列问题，并协助业主维护其合法权益。本院经审查认为，天府新区城市建设局关于××小区外墙渗水问题的回复不具备关联性，本院不予采纳，社区调解书、××小区品质提升方案具有真实性、合法性、关联性，能够证明威尔斯公司履行了物业服务职责，本院予以采纳。二审其他查明事实与一审法院一致。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据查明的事实，被上诉人威尔斯公司曾就案涉房屋外墙砖脱落向××物业发函要求其维修，因××物业维修时将案涉房屋所在楼层外墙部分外墙砖拆除后涂刷了涂料，后涂料出现裂缝，下雨时雨水渗入上诉人房屋。后被上诉人再次就案涉房屋外墙修补后的渗水问题向××物业发函要求其进行修缮，因××物业回函上诉人所在的××项目已经超过外墙工程的质保期而未再维修。上诉人的房屋室内渗水是因房屋质量问题及维修工艺不到位而导致，被上诉人作为提供物业服务的企业，已经履行了物业服务合同约定的管理职责且并无过错，上诉人要求被上诉人立即修复被破坏外墙并恢复原貌、赔偿因渗水造成房屋污染的修复费用和租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人二审期间提出的第四点上诉请求即要求被上诉人威尔斯公司返还上诉人缴纳的2020年9月至墙面修复恢复原貌次月的物业管理费，属于二审中新增加的诉讼请求，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人苟捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人苟捷负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　陈　楠二〇二一年九月十七日书记员　邓婷婷 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