常明、辽阳方宏房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽10民终1044号

• 案件编号

  （2021）辽10民终1044号

• 案件名称

  常明、辽阳方宏房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省辽阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/25 0:00:00

• 当事人

  常明;辽阳方宏房屋开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1044号上诉人（原审原告）：常明，男，1973年4月25日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽阳方宏房屋开发有限公司，住所地辽阳市白塔区东红星小区新华路北五组团3-4#。法定代表人：吴新龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王安安，男，该公司员工。上诉人常明因与被上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常明、被上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司的委托诉讼代理人王安安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常明上诉请求：一、请求撤销辽阳市白塔区人民法院作出的一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院事实认定错误，判定（原审原告）常明与（原审被告）辽阳方宏房屋开发有限公司就案涉房屋内是否由被告方宏公司铺设供暖设施，原、被告在合同中没有明确约定，且原告常明在办理入住时未提出此异议，原告常明主张被告辽阳方宏房屋开发有限公司违约，没有合同依据，固不予支持。其结果令人诧异，罔顾事实，曲解法律定义，这样的判定没有体现出一点的法律应有的公平与正义。二、在民事判决书中已认定了原告常明与被告方宏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故原、被告之间形成房屋买卖合同关系，原、被告双方均应当按照上述合同的约定内容履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》属于法定要式合同。不管合同是否约定，开发商也不能违反国家对于商品房交付的强制性要求，不能通过合同条款规避国家的管理。开发商交付质量合格，配套设施齐全的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定。三、一审法院认为上诉人在办理入住时未提出此异议，此定论令人无语。开发商交房时属于违法交房，就此事多次到政府相关部门投诉后再次向人民法院提起的诉讼，难道这不是异议吗？在上诉人提交了多份证据的情况下，仅凭被上诉人方宏公司的辩称合同中没有约定违约责任就作出此判决，是不是太草率了。开发商是不是应该出具房屋的规划图纸和设计变更许可等相关政府机关开具的证明才能认定。四、被上诉人方宏公司违反了国家多部法律法规。1、《城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。2、《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者己确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案己经落实。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售万式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。综上所述，一审法院在证据采信、事实认定与法律适用方面存在错误，判决结果显失公平，侵害了上诉人的合法权益。因此，上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，特提起上诉，恳请二审法院依法查明事实、公正裁判，支持上诉人的上诉请求。辽阳方宏房屋开发有限公司辩称，一、请求依法驳回上诉人的上诉请求。二、本案诉讼费等相关费用均由上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实完全正确、适用法律得当，应当依法维持。本案作为物业合同纠纷，上诉人一审诉讼请求缺乏事实依据，对基础法律关系认定错误。常明向一审法院起诉请求：1、要求被告赔偿原告购买商品房安装供热基础设施设备地热款,赔偿共计4800.00元；2、要求被告承担一切诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年5月5日，原告常明与被告方宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，第三条约定商品房基本情况，坐落北新华路65号1单元6层7号、建筑面积为96.44平方米；第十条约定商品房相关设施设备交付条件，（一）基础设施设备3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。2018年11月7日，原告常明办理上述房屋的入住。2018年12月6日，原告常明就房屋内地暖安装开始铺设工作。一审法院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、发票、三方协议书及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料一审法院已经开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，原告常明与被告方宏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故原、被告之间形成房屋买卖合同关系，原、被告双方均应当按照上述合同的约定内容履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》中就供暖问题约定“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，案涉房屋的供暖已纳入城市集中供热管网，但就案涉房屋内是否由被告方宏公司铺设供暖设施，原、被告在合同中没有明确约定，且原告常明在办理入住时未提出此异议，原告常明主张被告辽阳方宏房屋开发有限公司违约，没有合同依据，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回原告常明的诉讼请求。本院二审期间，上诉人常明围绕上诉请求依法提交了证据：证据一、辽阳市住房城乡建设局公告，将被上诉人列入失信黑名单，说明被上诉人资质被吊销，不应当属于营商环境保护对象；证据二、质量保证书和住宅使用说明书，证明被上诉人原来就有供暖设备，且是地热；证据三，邻居入户收款收据、入户通知单，证明赔偿邻居的地热款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人辽阳方宏房地产开发有限公司发表质证意见：证据一，与本案无关。对证据二，只是一个使用说明书，不代表我公司应给安装，涂改部分是我公司去掉的，上诉人自行写的，我司不认可。对证据三，不是我公司出具的，代理人不清楚。对上诉人提交的证据，本院认定如下：证据一虽具有真实性，但该公告发布于本案买卖合同签订之后，且与本案没有关联性，故对该份证据不予采信；证据二系通用文书，不能否认案涉商品房买卖合同中双方的权利和义务，故对该份证据不予采信；证据三没有赔偿地热字样，不能证明赔偿地热款的事实，且与本案缺乏关联性，故对该份证据不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人常明与被上诉人辽阳方宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该商品房买卖合同中关于供暖的约定为：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。被上诉人出售的房屋提供了供暖主管线入户，且已纳入城市集中供热管网，其已经按照合同约定履行了义务。上诉人主张的室内供暖设施在合同中并没有明确的约定，故上诉人主张合同中约定的供热系统应该包含室内供暖设施缺乏事实依据，对其主张的被上诉人辽阳方宏房地产开发有限公司应赔偿其地热款的上诉请求，本院不予支持。综上所述，常明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人常明负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　娜审 判 员　　胡　玲审 判 员　　艾德玲二〇二一年九月二十五日法官助理　　郝丽鑫书 记 员　　徐智源 更多数据：www.nlaw.org