杜淑英、河南华东实业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）豫11民终1922号

• 案件编号

  （2021）豫11民终1922号

• 案件名称

  杜淑英、河南华东实业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河南省漯河市中级人民法院

• 所属地区

  河南省漯河市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  杜淑英;河南华东实业有限公司;河南中汇商业发展有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终1922号上诉人（原审原告）：杜淑英，女，汉族，1966年2月22日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南华东实业有限公司，住所地漯河市源汇区人民路中汇广场4-2#楼4A幢2层201号，统一信用代码：9141110072630617H。法定代表人：张杰，总经理。被上诉人（原审被告）：河南中汇商业发展有限公司，住所地漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场,统一信用代码：914110712267Q。法定代表人：张杰，总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭亚坤，北京康达（郑州）律师事务所律师。上诉人杜淑英因与被上诉人河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）、河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2021）豫1102民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杜淑英的委托诉讼代理人宋天毅，被上诉人中汇公司、华东实业公司的共同委托诉讼代理人郭亚坤等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜淑英上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判解除上诉人与被上诉人“中汇公司”签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，房租及违约金被上诉人支付至合同解除之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、应当判决解除上诉人与被上诉人“中汇公司”签订的《商业用房委托投资经营管理合同》。1、上诉人签订合同的目的是收取租金，被上诉人迟迟未支付租金，导致上诉人合同目的不能实现，被上诉人的行为已经构成根本违约。2、上诉人为索要租金，已经向人民法院提起过两次诉讼，均是通过执行程序向被上诉人的债务人执行，上诉人以自己的行为表明不履行主要债务。3、上诉人多次起诉要求解除合同，已经尽到了催告义务，被上诉人仍未主动支付租金，应当解除双方签订的合同。4、根据《合同法》第94条第（二）、（三）、（四）项、《民法典》第563条第（二）、（三）、（四）项的规定，应当解除上诉人与被上诉人“中汇公司”签订的《商业用房委托投资经营管理合同》。二、一审判决不予解除合同的理由不能成立。1、一审判决以解除案涉商铺租赁合同，将导致整个商城无法继续经营，没有证据予以证明，也没有法律依据。2、包括上诉人在内的全部小业主已经与“千盛百货”达成了继续租赁的意向，不会影响商城的继续经营。3、一审判决不予解除合同，不但侵害了上诉人在内的小业主的权利，反而容易导致矛盾激化，更不利于商城的继续经营。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人中汇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人在订立合同的时候应当知道涉案商铺是有别于其他具有独立使用功能的商铺，其权利行使必然受到一定的限制，被上诉人在订立合同后，整合小业主的商铺，对商业区域进行规划统一经营管理，并与承租方订立租赁合同已经形成一个稳定的经营模式，如若解除涉案租赁合同，将导致整个商城无法继续经营，不利于维护广大业主的利益，也不利于营造良好的营商环境，故解除合同应不得到支持。被上诉人华东实业公司答辩称，虽然被上诉人对一审判决未提出上诉，但是被上诉人实际上并非涉案合同的签订方和履行方，向上诉人支付租金的行为系代中汇公司所付，依据合同相对性原则来讲被上诉人不是本案适格的被告，一审判决认定被上诉人支付上诉人租金，于法无据。就合同是否解除问题同中汇公司的答辩。杜淑英向一审法院起诉请求：1．解除杜淑英与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司自2019年12月1日起按每月8382元标准向杜淑英支付拖欠的房租及违约金至合同解除之日；3．诉讼费由中汇公司、华东实业公司承担。一审法院认定事实：2012年，杜淑英（甲方）与中汇公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：甲方就其拥有的中汇广场商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托经营期限10年，即从2012年1月1日起止于2021年12月31日；甲乙双方同意在本合同约定的时间内，本合同为不可撤销合同；租金标准：在本合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的9％作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10％作为年租金；支付日期：乙方2018年1月1日至2021年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金8382元向甲方一次性付清；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金；甲方不得单方面解除本合同；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按实际逾期金额及天数每日万分之一向甲方支付违约金；等等。合同签订后，中汇公司支付租金至2019年11月30日。另查明，2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目，以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。一审法院认为，关于合同是否应当解除的问题。案渉合同约定杜淑英不得单方解除合同，违反了法律强制性规定，该约定无效，中汇公司不得以此为由主张杜淑英不具有解除权。但杜淑英在订立合同时应当知道该商铺有别于其他具有独立使用功能的商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与承租方订立租赁合同。现千盛公司承租的商铺不仅包括杜淑英的商铺也包括了其他众多业主的商铺。若解除案渉商铺租赁合同，将导致整个商城无法继续经营，既不利于维护广大业主的整体权益，也不利于营造良好的营商环境，故杜淑英请求解除案渉租赁合同，法院不予支持。关于租金及违约金承担主体的问题。中汇公司系案渉《商业用房委托投资经营管理合同》的缔约方，理应承担支付租金的民事责任。中汇公司辩称未能支付租金的原因系因法院冻结所致，经查不实。另，杜淑英等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主，故华东实业公司亦应承担给付租金的民事责任，但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。关于租金及违约金的计算问题。案渉《商业用房委托投资经营管理合同》约定的月租金为8382元，自2019年12月1日起至2021年4月30日的租金为142494元，法院予以支持。合同约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金，为简化法律关系，酌定统一从2021年5月1日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款之规定，判决如下：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于判决生效之日起三日内向杜淑英支付租金142494元；二、河南中汇商业发展有限公司于判决生效之日起三日内向杜淑英支付违约金，违约金计算方式以142494元为基数自2021年5月1日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回杜淑英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3149元、保全费1232元，合计4381元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担。本案二审时，上诉人向本院提交如下证据：1、《授权委托书》；2、《营业执照》；3、《情况说明》。证明：上诉人与其他业主共同委托新的物业公司与漯河千盛购物广场有限公司签订房屋租赁协议，新的物业公司代表上诉人与漯河千盛购物广场有限公司达成了继续租赁的意向，一审法院认为“若解除案涉商铺租赁合同，将导致整个商城无法继续经营”的理由不成立。上诉人为索要租金，已经向人民法院提起两次诉讼，均是通过执行程序向“千盛公司”执行才获得房租。在本次诉讼中，被上诉人仍未支付租金，严重损害了上诉人的利益，已构成根本违约，现新的物业公司与漯河千盛购物广场有限公司达成了租赁意向，一审判决不予解除租赁关系的理由不能成立。二被上诉人对上述证据的质证意见为：对其证据1系复印件，对于真实性有异议且其委托书与本案无关联，达不到其证明目的。对证据2真实性无异议。对证据3该说明存在先盖章后填写的内容，并且出具时间是二审开庭日的昨天，出具人也非河南千盛购物广场有限公司，也没有负责人的联系电话机签名，对该情况说明的三性不予认可，达不到其证明目的。另外中汇公司曾去河南千盛公司索要过租金，但是其以法院执行冻结为由，拒不支付拖欠的租金，进而导致我方无法向小业主们支付租金，但是小业主们已经通过法院取得了部分租金，故因客观情况的存在我方不存在根本违约的情形。本案二审时，上诉人于2021年9月22日向本院提交了上诉人于2021年9月16日书写的《撤回部分上诉请求申请书》，该《申请书》显示：申请人自愿撤回要求改判被上诉人向上诉人支付房租及违约金至合同解除之日的上诉请求，仅要求改判解除上诉人与不少人人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》根本目的就是为了获得租金收益，但在合同的履行过程中被上诉人中汇公司屡次违约，未按合同约定支付租金。且在本次诉讼中，中汇公司对自2019年12月1日起欠付上诉人租金的事实无异议。从客观事实上可以看出，中汇公司已经多次、长期不履行合同义务，其违约行为导致的后果是上诉人不能及时足额的获取租金收益，无法实现其合同目的。如继续保持现状，势必进一步损害上诉人合法权益。故上诉人所主张的解除合同的诉讼请求，具有事实依据和合理合法性，应当予以支持。一审法院不予支持，与事实不符，二审予以纠正并确认合同解除之日为2021年9月30日。对于支付租金及违约金以及责任承担主体问题。支付租金是被上诉人中汇公司的义务，其诉求应予以支持。由于本案二审时，上诉人向本院出具的《撤回部分上诉请求申请书》显示：申请人自愿撤回要求改判被上诉人向上诉人支付房租及违约金至合同解除之日的上诉请求，仅要求改判解除上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》。因当事人减少了自己的上诉请求，这属于当事人对自身权利的放弃，且不损害社会公共利益和其他人的合法权益，应当予以准许。即对于一审判决的租金问题，本院不作变动。由于上诉人等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主，故一审法院认定华东实业公司亦应承担给付租金的民事责任，并无不当，二审亦于以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，部分具有事实依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省漯河市源汇区人民法院（2021）豫1102民初1634号民事判决第一项及一审诉讼费负担部分；二、撤销河南省漯河市源汇区人民法院（2021）豫1102民初1634号民事判决第二项、第三项；三、解除杜淑英与河南中汇商业发展有限公司之间于2012年1月1日签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，解除日为2021年9月30日；四、驳回杜淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长　　曹**刚审判员　　林晓光审判员　　李　冲二〇二一年九月二十二日书记员　　杨　阳