林桂苗、康志华房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2020）粤03民终26516号

• 案件编号

  （2020）粤03民终26516号

• 案件名称

  林桂苗、康志华房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省深圳市中级人民法院

• 所属地区

  广东省深圳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  林桂苗;康志华

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26516号上诉人（原审原告）：林桂苗，女，汉族，1991年5月5日出生，住所地：广东省揭西县。委托诉讼代理人：魏莹，广东万乘律师事务所律师，系深圳市法律援助处指派律师。被上诉人（原审被告）：康志华，男，汉族，1990年5月17日出生，住所地：河北省邢台市南和县。上诉人林桂苗因与被上诉人康志华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初30399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林桂苗向一审法院起诉请求：1.解除林桂苗与康志华签订的合同编号为XX4的房屋租赁合同；2.康志华返还林桂苗房租押金10400元；3.康志华补予林桂苗搬离时因康志华不开电梯导致搬家费用支付255元；4.本案诉讼费由康志华承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回林桂苗的诉讼请求。案件受理费66.38元（已由林桂苗预交），由林桂苗负担。林桂苗的上诉请求：1.撤销一审判决，改判康志华返还林桂苗双倍押金21600元、货拉拉超时费255元，共21855元；2.本案一审、二审诉讼费由康志华承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。是康志华违约，合同约定“拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方才有权中止合同”，林桂苗无违约行为。上一次租金交到2月21日，此期间与房东协商过，房东提议从押金里扣1000元作为3月份的垫付租金，且林桂苗于2月27日给康志华转1100元作为3月垫付租金，房东同意并收取了1100元，林桂苗并无拖欠2月份房租。疫情期间，加上林桂苗有发烧头痛腹泻的症状，康志华担心林桂苗多住几天不给钱，故提前停水停电，平时正常交租日期都是在月底25日后。康志华3月2日把电停了，3日才发收费单说林桂苗没交水电费。平时都是月头6日左右发单据下来后，才交上月的水电管理费，所以林桂苗并无不交水电管理费。二、根据租赁合同第八、违约责任的第1条：甲方违反合同的约定造成乙方未能承租该物业，提前违约，应向乙方双倍返还租赁押金21200元。三、在林桂苗搬离房屋时，康志华不愿通电并要求搬走，康志华在林桂苗搬离当天，有意让3楼管理处暂不开2楼电梯。林桂苗当时联系了街道办，街道办明确告知该电梯在隔离解封后政府早已开放可正常使用。林桂苗当时搬家叫的货拉拉，从中午11点耽误到下午2点多才搬齐装车。当时搬家费总共付了600多元，其中因没电梯搬运超时，需要多支付货拉拉255元。康志华未作答辩。本院经审理查明：（一）康志华于2020年3月2日上午委托物业对林桂苗承租房屋进行停电，3月4日凌晨恢复供电。（二）2020年2月份的水电费、管理费565.57元，林桂苗未缴纳。（三）双方《房屋租赁合同》约定，若甲方（康志华）对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方（林桂苗）未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。（四）林桂苗于2020年3月6日早上搬离涉案房屋。（五）涉案房屋2020年2月应缴的管理费、专项维修基金和公摊电费（固定）合计为283.25元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点为：一、康志华对涉案租赁房屋进行停电是否构成违约；二、康志华是否应承担林桂苗搬家费用。关于争议焦点一。结合双方的微信聊天记录，2020年2月25日康志华在向林桂苗催租时提议在押金里扣除1000元作为垫付租金，2020年2月27日林桂苗向康志华转账1100元并对上述提议表示同意。以当月租金5300元折算日租，康志华已收取的1100元及押金抵扣的1000元合计可续租11.9天[计算方式:（1000+1100）÷5300×30]。自2020年2月22日计租日起，至2020年3月3日林桂苗不拖欠租金。康志华于2020年3月2日上午停电，不符合双方《房屋租赁合同》约定，构成违约。根据双方《房屋租赁合同》约定，出租方应向承租人双倍返还租赁押金。本案林桂苗虽然在二审的上诉请求中诉求返还双倍押金，但该请求超出了其在一审主张康志华返还单倍押金10400元的诉讼请求，本院依法仅支持康志华返还单倍押金10400元。但由于林桂苗相关欠付租金和水电费、管理费，返还的金额还应扣除林桂苗相关欠付金额。关于租金，2020年3月2日上午康志华停电，直至3月4日凌晨通电，本院认为，根据公平原则，在停电期间涉案房屋未达到适租条件，不应计算租金。从2020年2月22日起算，直至3月6日早上搬离，扣除停电期间，应计算租金的期间为11日。关于水电费、管理费，林桂苗主张次月缴纳上月的水电费，符合常理，对于2020年2月份未缴的水电费和管理费565.57元，林桂苗应予支付。而2020年3月份的水电费，因康志华未举证证明实际发生的水电费金额，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。关于2020年3月份的管理费，因该费用属于固定费用，本院参照2020年2月的收费标准对林桂苗应缴纳的3月份管理费进行折算，如前所述，扣除停电期间，3月应计算管理费的期间应为3天。综上，康志华向林桂苗返还8962.78元（计算方式：10400元+1100元-5300元÷30天×11天-565.57-283.25元÷30天×3天）。关于争议焦点二。林桂苗未提交充分有效证据证明系因康志华的原因导致不能使用电梯，故林桂苗主张康志华承担因此多支出的搬家费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林桂苗的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定有误，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初30399号民事判决；二、康志华应于本判决生效之日起七日内向林桂苗返还剩余押金8962.78元；三、驳回林桂苗的其他诉讼请求。一审案件受理费66.38元，由康志华负担21.38元，由林桂苗负担45元。二审案件受理费66.38元，由康志华负担。康志华应负担的已由林桂苗预交的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内迳付林桂苗。本判决为终审判决。审判长　路　 德　 虎审判员　刘　 灵　 玲审判员　蔡　 妍　 婷二〇二一年九月十日书记员　姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“马 克 数 据 网”