成都颐和茶文化有限公司与北京云南大厦酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10804号

• 案件编号

  （2021）京03民终10804号

• 案件名称

  成都颐和茶文化有限公司与北京云南大厦酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  成都颐和茶文化有限公司;北京云南大厦酒店有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10804号上诉人（原审被告）：成都颐和茶艺文化有限公司，住所地成都市锦江区总府街31号B2层。法定代表人：张鑫，总经理。委托诉讼代理人：田静，北京市云嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王劲松，男，1967年5月27日出生。被上诉人（原审原告）：北京云南大厦酒店有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院4号楼。法定代表人：庞宏斌，经理。委托代理人：刘汉杰，北京英弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，北京英弘律师事务所实习律师。上诉人成都颐和茶艺文化有限公司（以下简称颐和公司）因与被上诉人北京云南大厦酒店有限公司（云南大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初13210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人颐和公司法定代表人张鑫及委托诉讼代理人田静和王劲松、被上诉人云南大厦委托诉讼代理人刘汉杰、张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由云南大厦承担。事实与理由：一审法院割裂看待具有紧密联系的、互为补充的多份合同，属于对涉案事实认定不清，法律关系判定错误。具体理由如下：一、《商铺租赁合同》、《茶艺合作协议书》及其后签订的《补充协议》、《茶艺合作协议书之补充协议》是关联合同，一审法院认为双方的租赁关系并非以茶艺合作为前提，未认定以上合同的关联性，不符合双方签订合同时的背景和本意。二、云南大厦关闭大堂吧导致我公司无法正常经营。自新冠疫情爆发以来，云南大厦大堂吧一直关闭，未予经营，而大堂吧是进入我公司的必经之路，其关闭对我公司的正常经营造成直接影响。双方签订的《商铺租赁合同之补充协议》第2.4约定：若酒店因任何情况需要停业，导致商铺停业或未能正常运作，乙方无须交付有关停业或受影响时期的租金，因此，我公司无须支付自2020年6月起至9月4日的租金。三、云南大厦拒绝支付我公司茶艺合作分成款，构成根本违约。云南大厦才是真正的先期违约方，故我公司迟延给付租金是基于云南大厦的先期违约行为而采取的自力救济。四、云南大厦允许第三方进入酒店售卖茶叶，构成根本违约。云南大厦答辩称，同意一审判决。云南大厦向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与颐和公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》；2.判令颐和公司向我公司支付违约金13.2万元；3.判令颐和公司支付我公司律师费8000元；4.本案诉讼费用由颐和公司负担。一审法院认定事实：2016年12月8日，出租方（甲方）云南大厦与承租方颐和公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将酒店内的一层商店（下称租赁场地）租赁给乙方使用。租赁场地面积为104平方米。租赁期限为5年。2016年12月至2017年12月，每月租金为44000元；2017年12月至2018年12月，每月租金为46640元；2018年12月至2019年12月，每月租金为49439元；2019年12月至2020年12月，每月租金为52405元；2020年12月至2021年12月，每月租金为55550元。租金中已包括物业管理费、水费、空调费，不包括照明电费，需按照使用量支付电费，1.17元/KWH，此价格会随国家基础电价调整而及时调整。甲乙双方须在每月25日，核对除租金外的其他账目，并结清相应款项。本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付132000元作为合同履约保证金。当租约期满或双方协商解除本合同，在乙方将所租标的物交予甲方并已清缴其所欠甲乙一切费用、租金并偿还所有因乙方未能遵守任何本协议所载之条文而引致甲方的损失后15日内，甲方须将乙方所交纳的合同履约保证金，在不支付任何利息情况下退还乙方。乙方欠缴甲方的租金、其他费用及因违约给甲方造成的经济损失，甲方有权在乙方缴纳的合同履约保证金中扣除相应数额的款项，履约保证金数额不足以抵偿相关损失的，乙方仍应进一步赔偿甲方的损失。如出现违约，守约方应将违约情况书面通知另一方。如在通知发出后30天内违约方仍未纠正违约行为，另一方有权解除合同，违约方应支付违约金，违约金数额为全额的合同履行保证金。合同解除日为解除通知发出日。因乙方违反、不履行租赁合同，甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的履约保证金，甲方有权在乙方未能履行本合同内所列明的义务，经甲方通知后，在15天内仍未履行后的任何时间，合法地提前收回租赁场地，租赁合同亦随即提前终止。甲方因向乙方催付租金或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费）由乙方承担。乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何条文，导致甲方有权提前收回租赁场地时，甲方有权（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或不久方法）不予退还乙方向其支付的租赁场地的履约保证金。落款处云南大厦和颐和公司均加盖公章予以确认。另，云南大厦与颐和公司签订了《商铺租赁合同之补充协议》，约定：乙方在出租场地承租期内的经营范围：茶叶、茶制品、茶具、礼盒及茶配套相关文化产品。甲方同意给予乙方免租期为45天（含装修期），自2016年12月17日至2017年1月31日。承租期限为2016年12月8日至2021年12月8日。租金计算起始日2017年2月1日。乙方同意于每个月l0日前将上个月租金上缴给甲方的酒店财务部。如乙方拖欠租金或本合同所定的应缴金，每拖欠一天甲方可向乙方收取所拖欠金额的0.3%作为滞纳金，由到期欠租日起直至缴付日止，若乙方拖欠超过十五天，甲方有权单方提前解除本合同并有权拒还抵押金。2020年8月17日，云南大厦通过电子邮件及EMS快递方式向颐和公司送达通知书，内容包括：告知贵公司未按照合同约定及时向云南大厦支付2020年6月至9月房租，已构成根本违约。云南大厦从履约保证金中扣除所欠款项，并通知颐和公司在15个工作日内补齐履约保证金和8月剩余租金及9月租金。如到期未能支付上述款项，云南大厦将在15日期限届满日解除与颐和公司之间合同。2020年9月11日，云南大厦通过电子邮件及EMS快递方式向颐和公司送达解约通知书，内容包括：鉴于贵公司未能依合同约定支付租金，已构成严重违约。云南大厦决定解除与贵司之间的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同之补充协议》，并请贵司在2020年09月14日前，到我司财务部交纳所拖欠款项和滞纳金后，清空租赁场地。庭审中，云南大厦还提交了以下证据：1.原始记账单据，证明颐和公司欠缴电费数量。颐和公司对该证据的真实性不认可，并称:“大堂吧关闭，产生的电费为公摊费用，金额也不真实，不认可。”2.律师费发票，证明云南大厦为此次诉讼支付律师费8000元。颐和公司对该证据的真实性认可，并称违约方是云南大厦，故律师费与本案无关。3.酒店平面图，证明大堂吧关闭不影响颐和公司经营。颐和公司对该证据的真实性、证明目的不认可。并称:“虽然大堂吧关闭后仍能进来，但因光线黑暗，顾客注意不到我方营业情况，不会进来购买商品。”5.云南大厦增值税纳税申报表，证明云南大厦运营情况，云南大厦并未关闭酒店。颐和公司对该证据的真实性不认可，并称是因为云南大厦关闭大堂吧导致颐和公司不能经营，云南大厦违约在先。6.云南海埂酒店管理有限公司关于疫情期间减免外租商户租金的通知、呈批表，证明云南大厦于4月时减免了颐和公司2-4月份房租。颐和公司认可租金已减免，但对该证据的关联性不认可。颐和公司还提交了以下证据：1.《茶艺合作协议书》、《茶艺合作协议书之补充协议》，证明该两份合同与《商铺租赁合同》具有关联性，因云南大厦未向颐和公司支付合作分红款等违约行为，故颐和公司未向云南大厦支付租金。云南大厦对该证据的真实性认可，但称:“上述两份协议已终止。”2.通知函，云南大厦单方暂停茶艺协议属于单方违约行为。云南大厦对该证据的真实性不认可，并称:“该通知并未实际履行，我方提交的证据发票显示最有一笔茶艺合作款履行日期为9月9日。”3.催款沟通函、违约金计算表，证明云南大厦拖欠颐和公司茶艺分成款172579.4元。颐和公司对该证据的证明目的不认可，并称:“《茶艺合作协议书》已于2018年到期，《茶艺合作协议书之补充协议》于2019年4月1日截止，双方约定框架合作时间为2016年-2021年，每过一段时间会签署新的协议。”4.介绍信，证明因云南大厦违约，导致颐和公司为职工租住宿舍，直接经济损失9500元。云南大厦对该证据不认可，并称因颐和公司违约，导致租赁合同解除。5.答复函，证明颐和公司已告知云南大厦，因云南大厦单方解除合同在先，故导致合同不能履行，违约责任应由云南大厦承担。云南大厦对该证据不认可，且不能确认云南大厦已收到该协议。6.第三方茶公司入驻酒店大堂照片，证明云南大厦自2018年起就存在违约行为。云南大厦对该证据的真实性无法确认，证明目的不认可，并称:“2017年双方签订《茶艺合作协议书之补充协议》时就删除了合作协议中第四条，当时约定在酒店的经营区域内不得进行食品类销售和宣传行为，故颐和公司所述的我方允许第三方茶叶销售进入酒店不真实。”双方确认：2020年2月租金已于2020年1月15日支付，因上级通知减免了2-4月租金，2月租金冲抵5月租金，6月租金支付了2万元，未足额交纳。另，云南大厦称:“我方发出解除协议通知后，颐和公司于2020年9月21日从承租商铺搬离。”颐和公司称:“云南大厦要求我方于9月18日18点前全部搬出。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。云南大厦与颐和公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。根据双方提供的证据及当庭陈述，颐和公司自2020年6月起未足额支付租金，虽然颐和公司抗辩系因云南大厦违约在先，但云南大厦关闭大堂吧，并未停止营业，不足以导致颐和公司商铺无法正常经营。而双方之间的租赁关系，并非以茶艺合作为前提，如双方就合作协议存在争议，可另行解决，故法院对颐和公司的抗辩理由不予采纳。关于双方签订合同是否解除，根据法律规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方均确认2020年9月11日云南大厦向颐和公司发出解约通知，后颐和公司搬离商铺，且双方均认可《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除，故法院确认双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除。关于颐和公司是否构成违约，虽然《茶艺合作协议书之补充协议》中约定云南大厦拖欠颐和公司应结款项，颐和公司有权单方延迟交纳商铺租金，但该补充协议的合作更新有效期至2019年4月1日，且迟延支付租金并非不支付租金。而支付租金系颐和公司的主要合同义务，故颐和公司经催要未支付租金的行为已构成违约。经核算，截至合同解除即2020年9月11日，颐和公司尚欠租金156430.17元，因颐和公司已向云南大厦支付履约保证金132000元，按照合同约定该款项应冲抵租金。故法院综合考虑颐和公司过错程度、云南大厦预期利益及疫情影响等因素，依法酌情减少违约金数额为100000元。关于律师费，双方在《商铺租赁合同》中予以明确约定，该费用系云南大厦为实现债权而支出的费用，云南大厦已实际支付，且律师费标准未超过相关规定，故法院对云南大厦的该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、北京云南大厦酒店有限公司与成都颐和茶艺文化有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除；二、成都颐和茶艺文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京云南大厦酒店有限公司支付违约金100000元；三、成都颐和茶艺文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京云南大厦酒店有限公司支付律师费8000元；四、驳回北京云南大厦酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间，颐和公司向本院提交了如下证据材料：1.财务对账及开票信息，证明直到2020年9月，双方还存在茶艺合作，而非一审法院认定的茶艺合作更新有效期为2019年4月1日，茶艺合作事实上已自动更新，与租赁合同互为补充，不可分割；2.关于减租申请的邮箱信息截图，颐和公司法定代表人与新云南财务总监的微信聊天截图，证明颐和公司一直积极与云南大厦沟通房租给付的时间和金额，而云南大厦一直推诿，颐和公司不是不缴纳房租，只是行使不安抗辩权。对于上述证据材料，云南大厦不认可证明目的。本院经审理的认定的其他事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，双方之间签订了两份协议：一是本案的《商铺租赁合同》及其补充协议；一是《茶艺合作协议书》及其补充协议。本案的二审争议焦点为上述两份协议之间的关系对于本案的处理有无影响。根据查明的事实，颐和公司存在拖欠租金行为，云南大厦亦存在未支付茶艺分成的事实，在双方签订的《茶艺合作协议书之补充协议》中确实载有云南大厦拖欠茶艺分成的情况下，颐和公司可以迟延交纳租金的约定。其后双方因茶艺分成发生争议，在本案云南大厦的起诉中，认可确实应给付颐和公司茶艺分成款99097.03元，颐和公司在一审反诉中亦认可上述数额，另外还提出了滞纳金和损失赔偿等请求，只是其后又撤回了反诉。就协议的约定来看，涉案《商铺租赁合同》和《茶艺合作协议书》的确存在一定的联系，但是要注意到，引发双方茶艺分成费用争议的原因与本案《商铺租赁合同》的履行并无直接联系，在云南酒店向颐和茶艺发出催缴租金函件的情况下，颐和公司不能再以双方存在茶艺分成争议为由拒交租金，一审法院判令其承担相应违约责任，并酌定违约金数额，亦合理适当。关于茶艺分成争议，双方可另案再行解决。综上所述，颐和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由成都颐和茶文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　林存义二〇二一年九月八日法官助理　刘艳辉法官助理　眭　立书 记 员　王　艳 关注微信公众号“马克数据网”