天津巨擘物业管理有限公司、天津如家酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终6256号

• 案件编号

  （2021）津02民终6256号

• 案件名称

  天津巨擘物业管理有限公司、天津如家酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  天津巨擘物业管理有限公司;天津如家酒店管理有限公司;天津如家酒店管理有限公司红星路店

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终6256号上诉人（原审原告）：天津巨擘物业管理有限公司，住所地天津市河北区王串场（显象管厂内）。法定代表人：丁振江，经理。委托诉讼代理人：马金红，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津如家酒店管理有限公司，住所地天津市河东区津塘路42号（201室）。法定代表人：李学强，总经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，该公司法务。被上诉人（原审被告）：天津如家酒店管理有限公司红星路店，住所地天津市河北区王串场（显像管厂院内）。法定代表人：徐幼芬，经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，该公司法务。上诉人天津巨擘物业管理有限公司（以下简称巨擘物业公司）因与被上诉人天津如家酒店管理有限公司（以下简称如家酒店）、天津如家酒店管理有限公司红星路店（以下简称如家酒店红星路店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2021）津0105民初2069号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。巨擘物业公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判如家酒店、如家酒店红星路店共同向巨擘物业公司支付3.5个月的租金334,523.52元及自2020年4月16日起至实际给付之日止的滞纳金（滞纳金以334,523.52元为基数，按照每日0.05%标准计算）或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由如家酒店、如家酒店红星路店负担。事实和理由：巨擘物业公司系小微企业，一审判决按照国有出租方的“减三免三”标准判令巨擘物业公司减免租金无法律依据，曲解了疫情期间租金减免政策，适用法律错误，且对巨擘物业公司明显不公平，望二审法院予以纠正。如家酒店、如家酒店红星路店辩称，不同意巨擘物业公司的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。巨擘物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令如家酒店、如家酒店红星路店共同向巨擘物业公司支付租金430,101.67元；2.判令如家酒店、如家酒店红星店向巨擘物业公司支付自2020年3月26日至实际给付之日止的滞纳金（以430,101.67元为基数，自2020年4月16日至实际给付之日止，按照每日0.05%标准计算）；3.本案诉讼费由如家酒店、如家酒店红星路店承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市河北区交口天津市显象管厂院内3层主楼位置，面积为4824.32平方米，系天津市显象管厂所有的房屋。2007年9月16日，华星公司作为承租方与天津市显象管厂作为出租方签订《租赁合同》，天津市显象管厂将包括涉案房屋在内的房屋出租给华星公司经营使用，租赁期限十五年。2007年12月25日，天津市显象管厂、华星公司、天津巨擘投资有限公司共同签订《协议》，约定2007年9月16日，华星公司与天津市显象管厂签订的《租赁合同》及双方已经签订的补充协议中的承租方由华星公司变更为天津巨擘投资有限公司。2016年7月27日天津巨擘投资有限公司更名为天津巨擘物业管理有限公司。2007年10月18日，华星公司作为出租方与如家酒店（及承租房屋所在地子公司）作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定华星公司将天津市河北区交口天津市显象管厂院内3层主楼位置出租给如家酒店使用，面积4673平方米，包括主楼1-3层全部位置（1层中间大堂入口右侧约832平方米归华星公司使用），租赁期限15年，2008年4月1日起至2023年3月31日止，租金每年153.5万元，每3年递增4%；交房日开始后10日内支付第一季度租金38.375万元，起租日开始后10日内支付半年租金76.75万元，从第三次付租开始乙方应于每年的3月25日／6月25日／9月25日／12月25日前向甲方支付本季度租金，乙方无故拖延租金的，应按拖欠租金的0.05%／日支付滞纳金；合同对双方的其他权利义务亦进行了约定，合同尾部盖有华星公司和如家酒店的公章。2007年12月27日，华星公司、天津巨擘投资有限公司、如家酒店（及承租房屋所在地子公司）签订《房屋租赁合同补充协议》，华星公司与如家酒店就涉案房屋签订的租赁合同，出租方主体由华星公司变更为天津巨擘投资有限公司，合同尾部盖有华星公司、天津巨擘投资有限公司、如家酒店、如家酒店红星路店的公章。2008年10月27日，天津巨擘投资有限公司作为甲方与如家酒店（及承租房屋所在地子公司）作为乙方签订《房屋租赁合同》补充协议，确认乙方实际承租面积为4824.32平方米，合同尾部盖有天津巨擘投资有限公司、如家酒店的公章。涉案房屋由如家酒店的分公司如家酒店红星路店使用，2020年4月15日之前的租金正常支付给巨擘物业公司，2020年6月12日支付给巨擘物业公司租金246574.02元。涉案房屋的权利人天津市显象管厂已经改制，其权利义务由天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司承继，巨擘物业公司将涉案房屋租金交给天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司。如家酒店、如家酒店红星路店均属于小微企业。巨擘物业公司陈述，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司根据与巨擘物业公司的租赁合同约定按照“减三免三”政策对其减免四个半月租金290,175元，巨擘物业公司按照如家酒店、如家酒店红星路店的承租面积比例将天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司给巨擘物业公司减免的四个半月的租金中的250,205元传导至如家酒店、如家酒店红星路店；如家酒店、如家酒店红星路店应该在2020年3月25日交纳2020年4月16日-2020年7月15日的租金，但是如家酒店、如家酒店红星路店没有交纳；在2020年6月25日交纳2020年7月16日-2020年10月15日的租金，如家酒店、如家酒店红星路店只在2020年6年12日交纳了一个半月租金246,574.02元，期间四个半月的租金均未交纳。如家酒店、如家酒店红星路店陈述，巨擘物业公司应给予减免四个半月的租金680,306.67元，2020年6月12日仅支付一个半月租金246,574.02元，其自行减免了四个半月租金。双方均认可“减三免三”所对应的四个半月的租金数额为680,306.67元。一审法院认为，巨擘物业公司与如家酒店、如家酒店红星路店就涉案房屋存在房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”涉案房屋为国有企业房屋，本案如家酒店、如家酒店红星路店租赁诉争房屋经营酒店使用，疫情爆发属于不可抗力，对酒店经营产生实际影响，继续按照原租赁合同约定支付租金对如家酒店、如家酒店红星路店明显不公平。疫情对市场主体和人民生活均产生重大影响，给国家和各类市场主体均造成损失，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司就包括涉案房屋在内房屋对巨擘物业公司缴纳的租金按照天津市人民政府国有资产监督管理委员会和天津市财政局下发的相关文件执行免三减三的租金减免政策，如果巨擘物业公司仅将出租方给予的租金让免额传导至如家酒店、如家酒店红星路店，则天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司因疫情的影响收取的租金减少，给次承租人的减免额度对于其受疫情影响造成的损失相差悬殊，而转租方的利益不受任何影响。故一审法院认为，疫情属于不可抗力因素，因此造成的损失，双方应当予以分担，巨擘物业公司应当按照双方之间约定的租金标准将“减三免三”政策优惠传导至如家酒店、如家酒店红星路店，即巨擘物业公司应当按照双方约定的租金标准给巨擘物业公司让免四个半月的租金。巨擘物业公司主张按照如家酒店、如家酒店红星路店承租面积比例并结合天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司给巨擘物业公司减免的四个半月的租金数额给予如家酒店、如家酒店红星路店减免租金250,205元，不予支持，在执行减免政策的情况下，巨擘物业公司应给予如家酒店、如家酒店红星路店减免四个半月租金。如家酒店、如家酒店红星路店未支付四个半月的租金并非其故意违约造成，巨擘物业公司要求其支付滞纳金的主张，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，判决：驳回天津巨擘物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,875元，由天津巨擘物业管理有限公司负担。二审期间，巨擘物业公司提交如下证据：1.房屋租金补充合同，拟证明产权人给予巨擘物业公司的租金减免额为290,175元，该减免额度适用实际承租人，巨擘物业公司仅负责传导；2.（2021）津0106号民初743判决书，拟证明该案中亦是二房东将国有房屋转租，实际承租人实际享受的是减免额。如家酒店、如家酒店红星路店发表质证意见，对证据1的真实性无法确认且不属于新的证据，证据2是否为生效判决无法确认且不认可该证据的证明目的。经本院审查认为，巨擘物业公司提交的上述证据不能实现其证明目的，本院不予采纳。经本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，巨擘物业公司作为涉案房屋的转租人，未对涉案房屋实际使用及经营，其订立诉争租赁合同的目的主要为收取房屋租金。而如家酒店、如家酒店红星路店作为小微企业，疫情期间，其承租涉案房屋用于经营的合同目的在客观上会受到一定影响。国家出台惠民政策减免疫情期间租金，宗旨就是为了减少承租国有房屋的经营者因疫情而受到的损失，根据相关指导精神，转租、分租国有房屋的，亦要确保免租惠及最终承租人。本案中，涉案房屋产权人已按照“减三免三”的租金减免政策，对巨擘物业公司免除相当于四个半月房屋租金的缴纳义务，从政策设置的初衷和目的上看，巨擘物业公司亦应将租金减免政策最终传导至作为经营者的如家酒店、如家酒店红星路店。关于租金减免的标准问题，巨擘物业公司认为应将涉案房屋产权人对其让免的租金金额传导至如家酒店、如家酒店红星路店，对此，本院分析认为，如仅将减免的租金金额传导至如家酒店、如家酒店红星路店，即使巨擘物业公司于二审中认可在前述减免基础上再让免一个月的房租租金，但仍会出现涉案房屋产权人于特定期间内未收取涉案房屋租金而巨擘物业公司却因转租行为获取该时期内的租金收益之情形，同时，如家酒店、如家酒店红星路店既要于特定期间内向转租人缴纳一定数额的房屋租金，又要承担该期间内因疫情而受到的经营损失，有失公平。基于此，一审法院从疫情期间双方损失共担的角度出发，认定“减三免三”租金政策适用涉案双方之间约定的租金标准，在结果上并无不当，应予维持。巨擘物业公司以如家酒店、如家酒店红星路店于疫情期间被政府征用为由主张其不符合疫情期间减三免三租金政策的适用条件，依据不足，本院不予采信。综上所述，巨擘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,317.8元，由上诉人天津巨擘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郭秀红审判员　　吴晓勇审判员　　岳文君二〇二一年九月九日书记员　　唐　啸