余贺贺、张家勤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1675号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1675号

• 案件名称

  余贺贺、张家勤等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  余贺贺;张家勤;淮南恒升天鹅湾置业有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1675号上诉人（原审原告）：余贺贺，男，1998年12月3日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区平圩镇刘余村余大郢片63-3号，身份证号码340406199812033617。上诉人（原审原告）：张家勤，女，1974年7月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区平圩镇刘余村余大郢片63-3号，身份证号码340406197407063645。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李明，安徽淮潘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南恒升天鹅湾置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区泉山十字路口泉山国际大酒店1502，统一社会信用代码91340400MA2N9GRM6L。法定代表人：汪鸿远，该公司总经理。委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。上诉人余贺贺、张家勤因与被上诉人淮南恒升天鹅湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。余贺贺、张家勤上诉请求：1、撤销一审判决，改判淮南恒升天鹅湾置业有限公司支付违约金64435元、律师费3000元，合计67435元；2、淮南恒升天鹅湾置业有限公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违背了民法典的诚信原则和公平原则。1、一审按照其他天鹅湾业主的调解方案判决逾期交房违约金无事实和法律依据；2、淮南恒升天鹅湾置业有限公司是格式合同的提供方，应按合同约定承担违约责任。淮南恒升天鹅湾置业有限公司一审答辩时明确承认签订购房合同时，因历史遗留问题工地已长期停工，故其逾期交房的根本原因不是环保和疫情问题。淮南恒升天鹅湾置业有限公司明知工地停工长达15个月，仍约定2019年12月31日交房，违约恶意程度明显；3、双方关于违约金的约定意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，按违约天数270天换算年利率仅为13.5%，按距一审结束542天换算年利率仅为6.73%，约定并非过高。即使调整，也应按约定的违约金上限判决。二、一审判决律师费显失公平。一审中，余贺贺、张家勤已对律师费作出解释，是一审和二审聘请律师代理的费用，并非仅是一审的律师费用，应判决淮南恒升天鹅湾置业有限公司支付律师费3000元。淮南恒升天鹅湾置业有限公司未答辩。余贺贺、张家勤向一审法院起诉请求：依法判令淮南恒升天鹅湾置业有限公司向余贺贺、张家勤支付违约金64435元、律师费3000元，合计67435元。一审法院认定事实如下：2018年5月30日，余贺贺、张家勤与淮南恒升天鹅湾置业有限公司签订《淮南市商品房买卖合同（预售）》，购买公园?天鹅湾项目A-9幢1单元3层303号房屋，约定建筑面积88.55平方米，单价为每平方米5390.15元，总价款477298元。合同中约定：“第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”另，《合同补充协议》中约定：“第三条关于《合同》第四章第九、十、十一条交房的特别约定：（5）因下列原因导致出卖人延迟交房的，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担延期交房的责任：（1）本项目遇到天气等自然灾害造成无法正常施工而延误的；（2）遇到市政停水、停电等情况造成影响正常施工而延期的；（3）因政府要求停止施工作业或交通管制等造成无法正常施工而延期的；（4）因第三方原因导致出卖人无法正常施工而延误的……（8）若出卖人逾期交房，买受人依据《合同》第十二条约定要求出卖人按实际逾期天数支付违约金的，则违约金最高数额不超过全部房价款的10%。第八条：各方依据《合同》和本《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用，但总额均不得超过已缴购房款的限额。”合同签订后，余贺贺、张家勤按合同约定付清了购房款。2020年9月28日，淮南恒升天鹅湾置业有限公司发布《房屋交付通知书》，通知广大业主于2020年9月29日交房。2021年3月4日，余贺贺、张家勤因逾期交房事宜提起诉讼，请求判如所请。另查明：2017年底至2019年底，淮南市建筑管理处、淮南市大气污染防治联席会议办公室、淮南市重污染天气应急工作领导小组办公室等相关部门陆续发布《关于部分搅拌站暂停生产的通知》《关于进一步落实重污染天气和超常规扬尘防治措施的通知》《关于启动临时性大气污染管控措施的通知》《淮南市重污染天气预警公告》等相关文件，要求在相应不同时间内部分混凝土搅拌企业暂停生产、涉土（尘）施工作业停工停产、施工工地停止土石方作业、渣土车停止运输等。再查明：根据同期审理的同类案件查明情况，2020年12月至2021年5月期间，一百余户案外业主与淮南恒升天鹅湾置业有限公司签订和解协议，双方一致同意淮南恒升天鹅湾置业有限公司以合同购房总价的5%支付违约金，自签订和解协议之日起6个月内一次性支付。同期审理的同类型案件中，数十件案件的业主与淮南恒升天鹅湾置业有限公司达成调解协议，协议主要内容为：淮南恒升天鹅湾置业有限公司自愿于2021年6月30日前一次性支付业主逾期交房违约金（合同总房款×5%）及律师费，案件受理费由淮南恒升天鹅湾置业有限公司负担。一审法院认为，本案争议焦点为：一、淮南恒升天鹅湾置业有限公司是否构成逾期交房，是否应承担违约责任；二、违约金应如何计算。关于争议焦点一，淮南恒升天鹅湾置业有限公司是否构成逾期交房，是否应承担违约责任。法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，余贺贺、张家勤与淮南恒升天鹅湾置业有限公司签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。按照合同约定，淮南恒升天鹅湾置业有限公司应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房，但淮南恒升天鹅湾置业有限公司发出的《房屋交付通知书》载明办理交付手续的时间为2020年9月29日，未能按照合同约定的期限交房，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。淮南恒升天鹅湾置业有限公司辩称，涉案项目受安徽省人民政府纠正原安徽理工大学老校区土地出让历史遗留问题影响，陷入停工状态，该期间应予以顺延，但其未提交证据证明上述辩解意见，其该项辩称无法采信。淮南恒升天鹅湾置业有限公司又辩称，因政府发布大气污染防治、扬尘管控、封土令等强制性禁令导致停工天数达243天。全国性的实施蓝天行动确属事实，该项行动的实施对房地产行业尤其是建筑等土石方作业的进度必然产生一定影响，但淮南恒升天鹅湾置业有限公司仅提交相关大气污染管控的通知、文件及公告，并未提交明确指向涉案项目具体停工起止时间的相关停工通知等证据予以印证，无法确定具体顺延的天数。且淮南恒升天鹅湾置业有限公司作为房地产开发企业，在订立合同时对有些客观因素的发生，尤其是环境污染防治方面可能导致的工程延期，应当有合理的预期，并应尽到谨慎的注意义务，不能以此作为完全免责的理由，故对该项辩解不予采信。关于争议焦点二，违约金应如何计算。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，关于逾期交房违约金的计算标准，合同第十二条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金，同时补充协议约定买受人依据合同第十二条约定要求出卖人按实际逾期天数支付违约金的，则违约金最高数额不超过全部房价款的10%。本案庭审中，淮南恒升天鹅湾置业有限公司主张约定的违约金过高，请求予以减少。衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，为证明违约金过高，淮南恒升天鹅湾置业有限公司申请对同地段房屋租金进行评估，但余贺贺、张家勤明确表示不同意评估，也未能提供证据证明因逾期交房造成损失的事实以及违约金约定的合理性，故综合考虑全国性蓝天行动确实会对房地产行业尤其是建筑等土石方作业的进度产生一定影响，案外同项目其他业主调解方案情况，近年来认定其他项目逾期交房违约金的标准情况以及本地区经济发展水平情况，根据公平原则，以弥补余贺贺、张家勤所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，本案逾期交房违约金计算为23865元（477298元×5%=23865元）。余贺贺、张家勤主张淮南恒升天鹅湾置业有限公司支付逾期交房违约金64435元的诉讼请求，对合理部分依法予以支持。关于律师代理费，双方合同约定，各方向对方追偿的范围包括律师费，本案余贺贺、张家勤提供委托代理合同及代理费发票证明律师代理费的支出情况，但其提交的委托合同复印件写明代理期间为一审，原件写明代理期间为一审、二审，原件与复印件并不完全相同，存在矛盾之处。同时结合同类案件的代理费收取情况、本地区经济水平等因素，酌定律师代理费为2000元。关于淮南恒升天鹅湾置业有限公司提出的对同地段租金标准进行评估的申请，因涉案项目已有相当一部分业主与淮南恒升天鹅湾置业有限公司在案外达成和解协议或在审理过程中达成调解协议，可以作为酌情认定违约金标准的参考依据之一，已无进行评估的必要，且余贺贺、张家勤经释明后明确表示不同意评估，故对评估申请不予准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1、淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付余贺贺、张家勤逾期交房违约金23865元；2、淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付余贺贺、张家勤律师代理费2000元；3、驳回余贺贺、张家勤的其他诉讼请求。案件受理费1486元，由余贺贺、张家勤负担916元，淮南恒升天鹅湾置业有限公司负担570元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决对违约金的认定是否妥当；二、一审判决对律师费的认定是否妥当。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院相关司法解释对违约责任的规定，认定违约金是否过高，一般应以合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断。除借款合同外的双务合同，应当兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案经审查，首先，在案件审理过程中，余贺贺、张家勤并未提供证据证明因淮南恒升天鹅湾置业有限公司逾期交房而给其造成实际损失的情况。其次，根据在卷证据，全国性的实施蓝天行动是客观事实，该项行动的实施对房地产行业尤其是建筑等土石方作业的进度必然会产生一定影响。再次，并无证据证明淮南恒升天鹅湾置业有限公司存在恶意违约的主观故意，不宜加大违约金的惩罚性功能。因此，依照法律规定，结合本案实际情况，双方约定的全部房价款日万分之五的违约金标准明显过高。一审判决基于淮南恒升天鹅湾置业有限公司的抗辩意见，结合本案实际情况，以及同类案件处理情况、当地经济发展水平等因素，酌定按照总房价款的5%计算违约金并无不当，余贺贺、张家勤对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为：由于一审中余贺贺、张家勤针对律师费提交的证据原件和复印件存在矛盾之处，而案件是否会进入二审程序存有不确定性，一审法院酌定律师代理费2000元并无不妥。鉴于本案现已进入二审阶段，余贺贺、张家勤提供的正式发票载明律师代理费为3000元，予以调整。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院对违约金数额予以维持，对律师代理费数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1905号民事判决第一、三项，即“淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付余贺贺、张家勤逾期交房违约金23865元”“驳回余贺贺、张家勤的其他诉讼请求”；二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1905号民事判决第二项为“淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付余贺贺、张家勤律师代理费3000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费839元，由余贺贺、张家勤负担。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月十五日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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