运城市东恒房地产开发有限公司、田某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）晋08民终960号

• 案件编号

  （2021）晋08民终960号

• 案件名称

  运城市东恒房地产开发有限公司、田某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  运城市中级人民法院

• 所属地区

  运城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  运城市东恒房地产开发有限公司;田某

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终960号上诉人（原审被告）：运城市东恒房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区鑫鹏大厦（龙庭雅苑B段）501-509号。        法定代表人：秦某，总经理。        委托诉讼代理人：苏某，山西隆诚（北京）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：田某，男，汉族，1988年11月21日出生，山西省稷山县西社镇清水庄村第一居民组居民。        委托诉讼代理人：贾某，山西上滔律师事务所律师。        上诉人运城市东恒房地产开发有限公司因与被上诉人田某商品房销售合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。        运城市东恒房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初8143号民事判决，改判驳回原告诉讼请求或发还重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，导致错判，应当依法予以纠正。一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，案涉《商品房买卖合同（预售）》依法成立并生效，且已实际履行。原审法院基于上诉人与被上诉人签订合同时未能取得商品房预售许可证明直接判定合同无效，看似是在保护买受人的合法权益，却忽略了商品房预售许可证的相关规定的目的不仅在于保护买受人的合法权益，还要维持安全稳定的房地产市场秩序。故案涉房屋虽在原告起诉之前上诉人未取得商品房预售许可证明，但建设工程已经竣工验收并备案，除商品房预售许可证明外的其他证件均已取得，商品房预售预售许可证明也在办理过程中，因行政部门审批原因暂未取得，这时买受人的权益基本上不存在风险，认定合同有效能够更好的实现双方的合法权益。若认定无效，无疑有失法律的公正。另外，上诉人于2020年12月15日，即本案审理过程中即已经获得了翎珑项目预售许可证，依据合同法司法解释（一）及相关审判实践、立法本意来看，案涉房屋买卖合同的效力不宜认定无效。二、原审法院认定上诉人构成欺诈，于法无据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，认定欺诈、承担赔偿责任的前提条件是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。出卖人故意隐瞒没有取得商品房许可证明的行为，是指出卖人在向购房者出售房屋时，采取了欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下与出卖人订立了买卖房屋合同，就本案的情况不能理解为出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证明，更不宜将出卖人的行为认定为构成欺诈。1、上诉人不存在采取欺诈手段，故意隐瞒没有取得预售许可证这一事实。在一审法院审理过程中，被上诉人并没有提供关于上诉人采取欺诈手段、故意隐瞒没有取得预售许可证的有关证据。2、签订购房合同时，被上诉人对于上诉人当时未取得预售许可证系明确知悉的。商品房是否具有预售许可证信息是公开的，任何购房者均可以通过政府公开的信息网站进行查询；另外，上诉人从未在售楼部或通过销售人员向购房者宣传过已经取得商品房预售许可证，也未在售楼部悬挂与预售许可证明相关的任何证件，说明了在售房过程中，上诉人根本不存在刻意隐瞒未取得预售许可证明的事实。3、原审法院据以认定上诉人构成欺诈的“预售依据”，系因案涉合同皆系中华人民共和国住建部、中华人民共和国工商行政管理总局共同制定的模版类商品房销售合同，且上诉人未在合同中载明预售许可证明等相关信息，原审法院据此认定而不考虑客观实际，既无事实依据也无法律依据。        被上诉人田某辩称，一审判决合理、合法，认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。        田某向一审法院起诉称：1、请求确认原、被告于2019年8月2日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告已付购房款80316元以及支付自2019年8月2日起算至房款付清之日止的利息（利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止起诉之日利息暂计4415.3元）并向原告赔偿损失，损失暂计算为5000元；3、判令被告向原告赔偿已付购房款80316元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。        一审法院认定事实：2019年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：被告将其开发的玲珑公馆项目D幢17A层03号房屋出售给原告，其预测建筑面积共42平方米，该商品房单价为每平方米6198元，总价款为260316元，合同签订后原告向被告缴纳首期购房款80316元；合同第十一条第一款明确约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，第一次交房日期到期后，被告不能按合同约定日期交房，于2019年12月3日向原告出具东恒·玲珑公馆物业费抵用单，抵用单上说明原2019年12月31日签约客户交房时间延期至2020年5月31日，但到期后被告仍未能交付房屋。        另查明，玲珑公馆至今尚未取得商品房预售许可证明。        一审法院认为，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、调查证明、东恒地产80316元收款收据、东恒·玲珑公馆物业费抵用单可以证明其为购买被告的房屋支付80316元的事实。原告与被告签订的商品房买卖合同，因被告未取得商品房预售许可证明，合同应认定为无效，原、被告应各自返还房款和商品房。原告主张损失费用，没有提供证据证明，本院不予支持。被告在销售商品房时，与原告签订的合同第二条“预售依据”一栏载明“该商品房已由运城市住房保障和城乡建设管理局批准预售”，但实际并未取得商品房预售许可证明，故应认定被告有欺诈行为，应承担不超过已交购房款一倍以下的违约责任，考虑到本案的实际情况，原告在购买房屋时没有查看被告的相关证照及预售许可等资料，双方均存在过错，故本院酌情认定被告承担原告购房款80316元50％的赔偿责任即由被告赔偿原告40158元。        综上，判决：一、确认原告田某与被告运城市东恒房地产开发有限公司于2019年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；二、被告运城市东恒房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告田某购房款80316元及利息（利息以80316元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月2日起至房款付清时止）；三、被告运城市东恒房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告田某40158元；四、驳回原告田某的其他诉讼请求。        本院审理过程中，双方均未提交新证据，查明的事实与一审一致。        本院认为，一审法院查明，上诉人在与被上诉人签订合同时，合同第二条明确载明：“该商品房已由运城市住房保障和城乡建设管理局批准预售”，而此时上诉人实际并未取得商品房预售许可。对此事实，上诉人予以认可。但辩称并未故意隐瞒该事实，被上诉人签订合同时对该事实是明知的。但上诉人并没有提供任何证据能够证明该主张。故其上诉理由理据不足，本院不予采信。其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2709元，由上诉人运城市东恒房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    王玉林审判员    高军武审判员    张杰二〇二一年九月十日书记员    介宁  关注公众号“马 克 数 据 网”