梁树刚与吉林市胜亚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）吉02民终2358号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2358号

• 案件名称

  梁树刚与吉林市胜亚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  梁树刚;吉林市胜亚物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2358号上诉人（原审被告）：梁树刚，男，1970年5月1日出生，汉族，无职业，现住吉林省吉林市高新区。        被上诉人（原审原告）：吉林市胜亚物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市高新开发区。        法定代表人：王玉国，该公司总经理。        委托诉讼代理人：商立民，男，该公司员工。        上诉人梁树刚因与被上诉人吉林市胜亚物业服务有限公司（以下简称胜亚公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2021）吉0291民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁树刚，被上诉人胜亚公司的委托诉讼代理人商立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        梁树刚上诉请求：1．撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2．一、二审诉讼费用由胜亚公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。梁树刚在一审庭审已经阐明具体观点，且胜亚公司未找业主在物业管理协议上签字确认，所以在物业管理协议上也没有梁树刚签字，胜亚公司无权进行物业管理和收费，该小区一直在弃管状态，也根本未建立业主委员会。屋顶漏雨、高层排烟口乱改、绿化无人管理、环境卫生杂乱、满墙体广告、垃圾满地、冬季无人清雪没有安保人员。监控绝大部分坏的，根本谈不上物业维护和维修，有紧急情况业主根本得不到物业人员及时处理，导致梁树刚个人遭受泡水后经济损失，胜亚公司向梁树刚索要物业费和违约金是无稽之谈。没有物业合同，没有物业管理就不能产生各项费用。相反，胜亚公司应该承担相应的违约责任。关于一审中提交的《垃圾清运合同及从排水系统养护协议》，合同期限仅一年，胜亚公司证据不足。请二审法院撤销一审判决，驳回胜亚公司一审全部诉讼请求并且赔偿梁树刚经济损失。        胜亚公司辩称，一、业主与物业公司签订了《前期物业服务管理协议》，约定胜亚公司为其提供服务，业主应按时交纳物业费。二、胜亚公司按照约定履行了《前期物业服务管理协议》的义务，业主主张没有享受物业服务与事实不符。由于业主拖欠物业费用，直接导致物业公司经营举步维艰，困难重重，致使物业服务中存在瑕疵。胜亚公司只主张70％的物业费。        胜亚公司向一审法院起诉请求：1．判决梁树刚支付胜亚公司拖欠的物业费本金人民币7，671.7元；2．判决梁树刚支付违约金：7671.7×15％=1，150.8元。        一审法院认定事实：2012年12月22日，胜亚公司与梁树刚签订了《胜亚东方红前期物业服务协议书》一份。合同约定，由胜亚公司为吉林市胜业东方红小区提供物业服务，小区多层住宅业主按照0.7元／月／平方米标准交纳物业管理服务费、小区高层住宅业主按照1.2元／月／平方米标准交纳物业管理服务费。对不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的业主，从逾期之日起按每天0.05％交纳违约金。物业管理服务内容包括：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体……等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、场地等”。物业管理服务质量内容包括：“……四、环境卫生，1．电梯间、楼梯间、走廊清洁卫生、地面无尘土、无垃圾、生活垃圾及时清运；2．道路、场地无尘土、无积水、无垃圾；3．冬季雪后及时清除小区道路、场地积雪。五、交通秩序与车辆停放……第九条、违约责任……二、乙方违约协议，使甲方未达到管理服务质量约定的，甲方有权要求乙方改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……”。        梁树刚系胜亚东方红小区XXX号楼XXX单元XXX层左门业主，面积100.95平方米。自2013年12月22日起至2019年3月31日止，共拖欠63个月8天的物业费7，663.32元（100.95平方米×1.2元／月／平方米×63个月＋100.95平方米×1.2元／月／平方米×8天÷30月／天）。        另查明，2018年冬季，梁树刚所居住的房屋隔壁下水管线破裂，导致梁树刚所居住的房屋被水泡了，与胜亚公司联系维修一直未予处理。        一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。物业公司应按物业协议的相关规定向业主提供合格的物业服务，业主接受物业公司合格的物业服务后应向物业公司按时交纳物业费，如物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准不符的，业主可以请求人民法院对物业公司收取的物业费进行减免。本案中，胜亚公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，但梁树刚辩称胜亚公司物业服务存在较多问题。通过梁树刚举证的照片及当庭陈述以及法院对其他胜亚东方红小区案件当事人的询问中了解到，胜亚公司为胜亚东方红小区提供的物业服务确实存在诸多不符合合同约定的地方，比如小区垃圾清运不及时，安保设施不到位，雨排未进行修理等问题。因此胜亚公司履行合同中存在违约行为，故梁树刚要求减免物业费有事实和法律依据，法院酌情对胜亚公司的物业费支持5，364.32元（7，663.32元×70％）。关于胜亚公司的滞纳金主张，因胜亚公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对这一主张法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条之规定作出判决：一、梁树刚于判决生效后三日内支付胜亚公司2013年12月22日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用5，364.32元；二、驳回胜亚公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由梁树刚负担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。        梁树刚向本院提交了如下证据：证据1．责令限期改正通知书一份，证明案涉小区消防不合格，物业公司疏导不到位，导致消防通道被占用堵塞。物业服务不到位，存在安全隐患，现在没有消防设施。证据2．照片56张，证明胜亚公司在服务期间存在问题。卫生不合格、服务不到位，自来水改造存在导致梁树刚地面开裂、房屋下沉、大量积水，也没有把原有管线恢复原状。同时证明物业公司提供的下水清掏合同是虚假的。        胜亚公司质证称，梁树刚所提供的通知书是2014年下发的，物业公司不清楚。2015年以后没有接到整改通知书，说明胜亚公司已经进行了整改，达到了消防要求标准；梁树刚提供的照片，时间和地点均不确定，部分照片在一审庭审中已经看过，无法证明其主张的事实，一审提交的排水系统养护协议是真实有效的。        胜亚公司向本院提交的证据如下：证据1．庭审笔录一份，证明物业公司在服务期间对业主不间断的催缴过物业费。证据2．工资表2张，证明物业公司在服务期间的安保工作和绿化情况。        梁树刚质证称，对证据1不予认可。对证据2的真实性有异议，2017年的时候小区内没有保安，证明不了物业提供了服务。        本院经审查认为，梁树刚提供的责令限期改正通知书为2014年下发，仅能证实2014年的情况，且一审审理期间已经存在，不属于新证据，本院依法不予采信。关于梁树刚所提供的照片，拍摄的时间地点无法确认，本院依法不予采信。胜亚公司所提供的证据，不属于新证据，且一审判决已经对相关事实进行了认定，本院不予采信。    本院对一审查明事实予以确认。        本院认为，梁树刚与胜亚公司之间签订了前期物业服务协议书，双方成立物业服务合同关系，梁树刚应当按照约定交纳物业服务费。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。物业服务具有持续性、整体性的特点，因胜亚公司现已停止物业服务，且有已生效的民事判决对其服务期间的物业服务质量及标准进行了确认。一审法院认定梁树刚应按照70％支付物业费用并无不妥之处。梁树刚虽主张与胜亚公司未签订物业服务合同，胜亚公司未提供相应的物业服务，无权收取物业费用，但未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。    综上所述，梁树刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由梁树刚负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    赵翠霞审判员    郝振翔二〇二一年九月二十七日书记员    周双媛  马 克 数 据 网