高永红、延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕06民终1577号

• 案件编号

  （2021）陕06民终1577号

• 案件名称

  高永红、延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省延安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省延安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  高永红;延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司;樊醒

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终1577号 上诉人（原审原告）：樊醒，女，1989年6月27日出生，汉族，陕西省西安市人，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审被告）：高永红，男，1979年1月1日出生，汉族，陕西省延川县人，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审被告）：延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区新区。法定代表人：祝嘉明，该公司经理。上诉人樊醒因与被上诉人高永红、延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人樊醒、被上诉人高永红、被上诉人延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司法定代表人祝嘉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊醒上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初2501号民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。根据上诉人一审提交的通话录音可知，在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖定金协议》之前被上诉人就己明确告知房屋可以办理过户手续。如果被上诉人未承诺上诉人房屋可以办理过户登记，那么上诉人又怎么会多次因为房屋XX户XX沟通。并且被上诉人在录音中也曾向上诉人说该房屋的XX户XX道。以上种种可以说明上诉人就是在与被上诉人签订《房屋买卖定金协议》之前就承诺该房屋通过不正常渠道可以过户，上诉人就是基于这样的错误认识才签订了《房屋买卖定金协议》。也正因为被上诉人的承诺与实际不符，上诉人才未继续与被上诉人签订《房屋买卖合同》，所以不存在一审法院认定的因上诉人拒绝签订《房屋买卖合同》构成违约的情形。二、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖定金协议》目的就是为了之后签订正式的《房屋买卖合同》。而作为一个买房人购买一套房屋其根本目的就是为了取得房屋所有权。本案争议房产被上诉人只是在延安市筑建局进行了网签备案，并未实际取得不动产登记证书。按照筑建局工作人员陈述，该争议房产无法变更备案更无法办理不动产登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定“下列房地产不得转让：未依登记取得产权证书的。”本案中涉案房产属于法律禁止转让的房产，被上诉人对法律禁止转让房产进行转让并签订定金合同，其行为本就是违反法律规定属于无效行为。综上所述，交易是自由的，但违反法律禁止性规定的行为是不应受法律保护的。一审法院认定因原告未提供证据证明在签订《房屋买卖定金协议》之前被上诉人承诺房屋可以过户。并因《房屋买卖定金协议》未约定被上诉人为上诉人办理过户登记的义务，驳回上诉人的诉讼请求明显与事实不符，适用法律错误。被上诉人高永红答辩称，我与上诉人没有关系，我只管卖房，我只和中介说，我和我爱人离婚了，我爱人李某某以配合过户，过户中需要的材料我可以提供，我们也没有房产证，我不管过户，过户产生的费用我也不管，具体怎么弄我不清楚。被上诉人延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司答辩称，上诉人看的是新城房子，XX道XX城的情况，我们第一天看的房子，第二天和房主商量价钱交款事宜交房的事，过户有两种办法，第一个是交完钱你可以住，等房产证下来后可以过户，第二个是你自己想办法去更名，房产证办下来就不用过户了，你考虑清楚咱们再交款交房，第三天三方见面交定金，上诉人说她需要一段时间筹钱，当天他拿来了1.5万元，当天签了定金协议，李娜也在场，这是商品房可以买卖。上诉人樊醒向一审法院起诉请求：1、依法撤销原、被告签订的《房屋买卖定金协议》；2、依法判令被告返还原告支付的定金15000元，并支付从2020年4月12日至实际付款之日的资金占用利息（2020年4月12日至2020年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率支付，2020年8月20日至实际付款之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付），截止起诉之日本息合计15600元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2020年4月11日，原、被告三方就原告购买被告高永红位于延安新区XX号楼XX单元XX房XX房价格达成了口头协议。2020年4月12日，原、被告三方签订《房屋买卖定金协议》。该协议第二条约定：房屋价格为1290000元。第四条约定：乙方（原告）应在2020年4月13日前同甲方（被告）签订《房屋买卖合同》。第五条约定：在约定的预订期内，且无本协议第六条、第七条约定的情形，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，双倍返还乙方定金；乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已经收取的定金。第六条约定：有下列情形之一，乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，甲方有权利扣除乙方已经支付的定金：1、甲乙双方在签订《房屋买卖合同》时，因房屋质量、房屋交付、附带设施、争议解决等合同条款存在分歧，不能协商一致的；2、甲乙双方签订本协议后、签订《房屋买卖合同》前，司法机关、行政机关依法限制该房地产权利的。第七条约定：有下列情形之一，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，甲方应当双倍返还乙方已经支付的定金：1、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在出租、查封、抵押及共有权人不同意出售等事实的；2、甲方在乙方支付定金后将该房屋出售给第三人的。同日，原告通过顺业公司向被告高永红支付了购房定金15000元。后原、被告双方未能在2020年4月13日签订《房屋买卖合同》。一审法院认为：本案的争议焦点在于二被告是否有欺诈行为，原告是否有违约行为。原告主张被告高永红没有案涉房屋的处分权且案涉房屋无法办理房屋过户手续；但被告顺业公司故意向原告隐瞒上述情况，导致原告在错误认知下签订了《房屋买卖定金协议》并支付了15000元购房定金；故二被告的行为构成欺诈，原、被告签订的《房屋买卖定金协议》应当予以撤销，原告支付的15000元应当予以返还。本院认为被告提供的证人李某某以证明原告高永红是有案涉房屋的处分权的。原告提供的其与被告顺业公司法定代表人通话录音发生在2020年4月14日，即原、被告双方签订《房屋买卖定金协议》之后；虽然在该通话录音中，被告顺业公司法定代表人称其可以办理案涉房屋的过户手续，但原告未提供证据证明在其与二被告签订《房屋买卖定金协议》之前被告也曾做过此承诺，且正是基于此承诺，其才与二被告签订了《房屋买卖定金协议》。故本院认为原告提供的证据无法形成完整证明链条，佐证二被告存在欺诈行为的事实；故对原告提出的撤销《房屋买卖定金协议》及返还定金15000元的主张，本院依法不予支持。关于原告是否违约的问题。依据《房屋买卖定金协议》第四条、第六条及第七条的约定，本案不存在该协议第六条及第七条的情形；故无论原告是因案涉房屋无法办理房产证问题还是因为被告顺业公司要求其支付过户定金的问题而拒绝与被告高永红签订房屋买卖合同，均满足《房屋买卖定金协议》第五条约定的“无权要求甲方返还已经收取的定金”的前提条件。故原告拒绝签订买卖合同构成违约；对于原告要求二被告返还定金的诉求，本院依法不予支持。虽然原告辩称其不签订房屋买卖合同是因为案涉房屋不能办理过户手续；但本院认为原告提供的证据不能证明二被告曾在原告签订《房屋买卖定金协议》之前向其承诺案涉房屋可以办理房屋过户登记手续，且《房屋买卖定金协议》中也没有约定二被告有为原告办理过户登记的义务；原告作为成年人，在签订《房屋买卖定金协议》之前应当就案涉房屋情况及该协议的具体条件内容进行全面了解和正确理解；故对原告的该项辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告樊醒的诉讼请求。案件受理费290元，原告樊醒已预交，减半收取，实际由原告樊醒承担145元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人樊醒与被上诉人高永红、延安市宝塔区顺业房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖定金协议》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人樊醒认为一审判决认定事实不清，其是基于被上诉人的承诺才签订的协议，被上诉人存在欺诈，一审判决驳回其诉讼请求，适用法律错误。上诉人樊醒提供的证据不足以充分证明其主张，一审判决依据查明的事实认定上诉人樊醒未按协议约定签订房屋买卖合同存在违约无权要求返还定金，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人樊醒的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人樊醒负担。本判决为终审判决。  审  判  长    贺      洁审  判  员    齐  进  飞审  判  员    郭      丹 二〇二一年九月二十四日 法官助理   刘    媛书　记　员　　刘  荣  荣 1  来源：百度搜索“马克数据网”