李海凤、和道房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终4128号

• 案件编号

  （2021）冀06民终4128号

• 案件名称

  李海凤、和道房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  李海凤;和道房地产开发有限公司;廊坊友联房产经纪有限公司;涿州愿景房地产经纪有限公司;吉宏周

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4128号上诉人（原审原告）：李海凤，女，1982年2月28日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。委托诉讼代理人：段玉峰，河北理蕴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和道房地产开发有限公司，住所地高碑店市白沟镇东一环路西侧原辅料交易中心**。法定代表人：张新亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江**，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：廊坊友联房产经纪有限公司，，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧、燕高路东侧福城淮福苑小区19-01法定代表人：李京进，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：涿州愿景房地产经纪有限公司，，住所地河北省涿州市高铁新城鸿坤理想湾小区底商**法定代表人：宋军杰，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：吉宏周，男，1992年10月28日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市峰峰矿区。上诉人李海凤因与被上诉人和道房地产开发有限公司（以下简称和道公司）、廊坊友联房产经纪有限公司（以下简称友联公司）、涿州愿景房地产经纪有限公司（以下简称愿景公司）、吉宏周房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海凤上诉请求：1.判令被上诉人和道房地产开发有限公司、廊坊友联房产经纪有限公司、吉宏周共同返还上诉人认购款66937元，并加倍返还定金20000元；2.判令四被上诉人就涉案全部返还责任和加倍返还定金承担连带责任；3.一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实及理由：一、吉宏周系和道公司的代理销售人员，友联公司与和道公司系渠道代理关系，愿景公司系和道公司虚假中介违法抵销房价、避税的关系，四被上诉人相互合意、共同实施涉案房屋销售行为事实明显。（一）通过吉宏周的销售行为、收款行为、展示三公司收款收据的行为，足以证实三公司均明知吉宏周对涉案商品房销售代理行为，且四被上诉人之间合意明确。2020年6月4日，被上诉人吉宏周以雄安新区隆基泰和白沟产业新城置业经理的名义通过微信向上诉人推销公寓楼，上诉人口头同意认购其推销的公寓房，并按照吉宏周的指示，于6月5日转账汇款定金20000元，于6月6日再次转账汇款142937元，共计支付认购款162937元。吉宏周收到认购款后，分别于2020年6月5日和6月8日在微信上向上诉人展示四张收款收据，记载的收款单位分别为：2020年6月5日友联公司代收房款20000元、6月6日友联公司代收房款122937元、6月6日友联公司收服务费3000元、6月6日愿景公司收服务费17000元，但没有将四张收据邮寄交付给上诉人；2020年6月21日，上诉人发现涉案房屋可能已被设定抵押向吉宏周进行质问，鉴于售楼方隐瞒抵押的事实，于6月22日提出退房要求，吉宏周随即于2020年6月24日重新给上诉人开具了三张收款收据，并将收据邮寄给了上诉人，该三张收据记载的收款单位为2020年6月24日和道公司收房款76000元；2020年6月24日友联公司收服务费3000元、6月6日愿景公司收服务费17000元，所余66937元以避税为由拒绝出具收据。通过微信聊天记录足以证明以上事实，吉宏周代理销售的商品房系和道公司开发，而上诉人根据吉宏周的指示支付认购款后，吉宏周立即以友联公司和愿景公司名义开具了收款收据，并在微信上向上诉人进行展示，待上诉人表达退房的意愿后，吉宏周又立即改变了出具收据的主体，并将和道公司、友联公司、愿景公司名义出具的票据一并邮寄给了上诉人，证明吉宏周可以随意的利用三公司的名义为上诉人开具收款收据，三被上诉人公司与吉宏周之间关于涉案商品房的销售代理行为合意明确。（二）通过三被上诉人公司的收款方式、出具收据方式，可以明确三被上诉人公司相互串通，实为一个共同的利益组合，与吉宏周共同故意隐瞒涉案房屋已设定抵押，欺骗上诉人的事实。无论是吉宏周为上诉人在微信上展示的6月5日和6月8日四张初始收款收据，还是6月24日展示并于6月25日邮寄的三张收款收据，收据上均无涉案公寓楼已设定抵押的提示，且全部收款收据笔迹均系同一人书写，足以说明三公司与吉宏周相互串通欺骗上诉人，故意隐瞒抵押，非法侵害上诉人合法权益的事实。（三）和道公司、友联公司当庭否认与愿景公司、吉宏周的关系显然不能成立。1.如果和道公司与吉宏周没有关联，为什么吉宏周会代为销售和道公司开发的商品房?2.上诉人系通过吉宏周认购的涉案房屋，根据吉宏周的指示转账汇款至吴晓峰名下账户，为什么和道公司会为上诉人出具收到部分认购款的收款收据并由吉宏周持有？3.和道公司当庭出示的《存量房买卖合同》又是根据谁的指示列明合同相对方的名字为“李海凤”？4.与上同理，友联公司又是凭什么收取李海凤145937元的认购款项？凭什么出具李海凤为交款人的收款收据？以上待证事实均属于四被上诉人控制相应证据，应当予以说明却拒不说明，被上诉人庭审期间否认与愿景公司、吉宏周的关系，一审人民法院应当推定待证事实不利于四被上诉人，由四被上诉人承担败诉责任。二、未收到相应收据的66937元应当由被上诉人和道公司、友联公司、吉宏周共同承担返还责任，并基于其违约过错加倍返还定金20000元。（一）根据吉宏周微信展示的2020年6月5日17:09:23商户名称为友联公司的POS签购单，交易金额20000元；2020年6月6日13:02:29商户名称为友联公司P0S签购单交易金额122937元；结合所附相同日期的友联公司名义出具的相应数额的收据，以及2020年6月24日友联公司3000元收款收据证实，上诉人所支付的145937元转账首先由友联公司收取，友联公司系和道公司的渠道代理公司。因此，两公司首先应当就66937元承担返还责任。（二）上诉人系根据被上诉人吉宏周的指示将认购款汇入吴晓峰名下的银行账户，因此吉宏周作为认购合同洽谈代表、收款实际控制人，亦应当对吴晓峰账户收到的66937元承担相应共同返还责任。例如民间借贷中，出借人根据借款人的指示将款项汇入第三方的账户，不能因此而免除借款人的相应还款责任。（三）上诉人认购前与吉宏周达成认购口头协议，于2020年6月5日转账汇款定金20000元，涉案公寓楼设定了抵押系和道公司单独实施的行为，对外销售时应当责令销售人员主动向认购方明示，上诉人作为善意认购人无相关规定上诉人有义务审查抵押事项，因此一审判决以上诉人未尽到必要审查义务而免除被上诉人的过错违约责任与法相悖。因此，和道公司、友联公司、吉宏周应当在认购合同被撤销后加倍返还定金20000元。三、四被上诉人应就返还价款及定金的责任承担连带责任。首先，涉案原辅料交易中心MI-1215公寓楼系被上诉人和道公司开发，该公司庭审期间提供的所谓存量房销售合同所注明的合同相对方为上诉人，虽然该合同从未向上诉人出示过，上诉人当庭才看到了该合同书，但相反说明了和道公司亦认可了吉宏周代表该公司向上诉人销售涉案公寓楼的事实，说明了口头认购协议的实际相对方应为和道公司，因此该公司应当承担全部的合同违约责任；其次，被上诉人友联公司、愿景公司、吉宏周与和道公司相互串通欺骗上诉人，隐瞒抵押事实，基于四被上诉人的违法行为，依据《担保法》第四十九条及《民法总则》第一百六十七条、一百七十八条之规定，四被上诉人应当就合同撤销后的返还价款、加倍返还定金互负连带责任。和道公司辩称，1、原审法院审理事实清楚，适用法律正确，上诉人陈述的销售人员并非被上诉人公司员工，其缴纳的相应费用除去房款外均不是被上诉人收取，不应承担返还责任；2、对于上诉人主张的加倍支付房款及定金的请求，上诉人并未证明被上诉人刻意隐瞒抵押的事实，且上诉人拒绝签订的合同中已经明确勾画了抵押的情形，被上诉人不应承担双倍支付定金及购房款义务。友联公司、愿景公司、吉宏周未做答辩。李海凤向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认涉案口头认购合同无效；2.判令四被告返还原告认购款162937元；3.判令四被告加倍返还定金2万元；4.判令四被告加倍支付原告购房款162937元；5.本案全部诉讼费用均由四被告承担。一审法院认定事实：2020年5月份，原告通过被告吉宏周购买被告和道房地产开发有限公司开发的京白世贸城M1栋楼1215号房屋；原告向“吴晓峰”共转账支付162937元，被告和道房地产开发有限公司收取原告购房款76000元，被告廊坊友联房地产经纪有限公司收取原告服务费3000元，被告涿州愿景房地产经纪有限公司收取原告团购服务费17000元，以上合计96000元；余款66937元未出具票据证实收款用途。涉案房屋现处于抵押状态。原告未与被告和道房地产开发有限公司签订《存量房买卖合同》。上述事实，有原告提交的微信聊天记录三十八页、视听资料一份、中国建设银行交易明细一份、收据三份、涉案房屋不动产权利及其他事项登记信息一份，被告和道房地产开发有限公司提交的《存量房买卖合同》一份，以及原告、被告和道房地产开发有限公司、被告廊坊友联房地产经纪有限公司当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，原告与被告和道房地产开发有限公司、被告廊坊友联房地产经纪有限公司、被告涿州愿景房地产经纪有限公司通过他人达成口头认购协议，未签订后续的买卖合同；原告对涉案房屋现状存在重大误解，故原告请求确认该口头认购合同无效不能成立，该口头认购协议应予以撤销。被告和道房地产开发有限公司、被告廊坊友联房地产经纪有限公司、涿州愿景房地产经纪有限公司收取的费用均应予以返还。原告主张四被告应加倍返还定金20000元、加倍返还购房款162937元，并未提交证据证实被告吉宏周与其他三被告间存在雇佣或代理等关系，被告和道房地产开发有限公司、被告廊坊友联房地产经纪有限公司均否认被告吉宏周系其公司员工；原告在购买涉案房屋的过程中亦未尽到必要的审查义务，故对原告此两项主张不予支持。原告转账给“吴晓峰”162937元，其中66937元原告并未提交证据证实系本案被告收取，故原告应另案向收款人主张。被告涿州愿景房地产经纪有限公司、吉宏周经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，缺席判决：一、撤销原告与被告和道房地产开发有限公司的口头认购合同；二、被告和道房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告购房款76000元；三、被告廊坊友联房地产经纪有限公司于判决生效后三日内返还原告服务费3000元；四、被告涿州愿景房地产经纪有限公司于判决生效后三日内返还原告团购服务费17000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3244元（已减半收取）由被告和道房地产开发有限公司负担850元、被告廊坊友联房地产经纪有限公司负担25元、被告涿州愿景房地产经纪有限公司负担225元，原告负担2144元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交八份证据：证据1、责令提供证据申请、上诉人与吉宏周2020年6月10日至6月14日的微信聊天截屏，证明：友联公司收取上诉人款项合计142937元，上述证据由该公司持有，该公司依法应当提交收款证据。证据2、2020年6月5日友联公司POS签购单微信照片，证明：2020年6月5日上诉人将20000元定金汇入吴晓峰银行卡后，该卡于当日17时9分23秒向友联公司POS机刷卡，该公司收取了上诉人购房定金20000元。证据3、2020年6月6日友联公司POS签购单复印件和上诉人与吉宏周2020年6月8日13时50分微信聊天截屏2份，证明：上诉人将142937元购房款汇入吴晓峰卡内，该卡于当日向友联公司刷卡122937元，友联公司收取了李海凤购房款122937元。证据4、2020年12月18日上诉人与吉宏周录音记录，证明：吉宏周确认指定收款人吴晓峰系友联公司人员，开发公司等已经联系了吉宏周，共同商议后拟将全部购房款162937元返还李海凤，说明三个公司与吉宏周完全是一体。证据5、2020年12月25日上诉人与吉宏周录音。证据6、2020年12月26日上诉人与开发公司售楼处人员梁振录音记录。证据5、6共同证明：确认三公司与吉宏周是一体，已经将全部购房款核对一致，共计162937元，开发公司委托梁振与上诉人沟通，认可公司收到溢价款未出具收据，但公司同意退还全部购房款事宜。证据7、2020年12月30日上诉人与吉宏周录音记录，证明：吉宏周在此认可溢价未出具收据，并确认为解决本案争议，三公司专门成立了微信群，但最终未予解决。证据8、2020年6月5日下午4时41分上诉人与吉宏周微信聊天记录，证明：与证据2相结合证明第一笔支付20000元为定金。证据9、高碑店市人民法院（2020）冀0684民初871号民事判决书，证明：和道公司与友联公司系销售代理关系，与一审庭审笔录中两公司代理人的自认完全相符。和道公司质证称，1、上诉人提交的微信聊天记录并不是新证据，该证据在一审过程中就已经存在；2、上诉人提交的证据因涉及吉宏周、吴晓峰这两名员工，并不是被上诉人和道公司员工，对于其聊天记录的真实性无法确认；3、上诉人未能举证收到的相应费用已全部转至开发商，被上诉人并未收到除购房款76000元以外的其他费用；4、根据上诉人提交的收款收据、刷卡凭条统一的印证了费用收取方为友联公司，并不是被上诉人和道公司；5、上诉人提到的梁振以及其陈述的成立共同解决事项的事实，被上诉人对真实性不予认可。梁振不是开发商公司的员工，上诉人也未提交关于梁振的身份信息，对此被上诉人不予认可；6、裁判案例与本案无关，且无法证实上诉人提到的吉宏周、吴晓峰等人与开发商的关系，该判例不具有参考性，且该判例已经上诉，目前并未生效；7、对于交易明细收款账户及户名均为吴晓峰，上诉人无法证实吴晓峰与和道公司的关系，对此我公司不予认可。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据一审法院查明的事实，上诉人系通过被上诉人吉宏周购买的涉案房屋，定金及购房款共计162937元亦是按照吉宏周的指示转入案外人吴晓峰的账户内。被上诉人吉宏周作为上诉人购买房屋的对接人，应熟知和道公司、友联公司及愿景公司之间的销售代理关系及购房款交付、流转的全部过程，其以微信或录音等形式向上诉人展示的款项收取、流转过程应作为认定案件事实的依据，且被上诉人和道公司、友联公司、愿景公司确已收到上诉人按照吉宏周指示所支付的部分款项。依据被上诉人吉宏周通过微信、录音等形式向上诉人出示的友联公司开具的代收房款20000元、122937元的收据及POS签购单、愿景公司及和道公司出具的收据等证据可知，上诉人交付款项后，友联公司收取3000元作为服务费，愿景公司收取17000元作为团购服务费，剩余142937元先由友联公司开具了代收购房款的收据，后由和道公司开具76000元房款的专用收据。据此，在涉案认购协议应予撤销的情况下，上诉人交付的款项除和道公司收据载明的76000元及愿景公司收到的17000元外，余款69937元均应由款项的代收方友联公司负责返还。另，上诉人在购买涉案房屋的过程中未尽到必要的审查义务，故对上诉人要求双倍返还购房款及定金的请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3881号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3881号民事判决第三项为：被上诉人廊坊友联房地产经纪有限公司于判决生效后三日内返还上诉人李海凤款项69937元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3244元（已减半收取），由和道房地产开发有限公司负担850元，由廊坊友联房地产经纪有限公司负担2169元，由涿州愿景房地产经纪有限公司负担225元。二审案件受理费1973.43元，由李海凤负担454元，由廊坊友联房地产经纪有限公司负担1519.43元。本判决为终审判决。审 判 长　王志强审 判 员　万丙申审 判 员　杨玉龙二〇二一年九月二日法官助理　赵云龙书 记 员　何　军 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org