杨浩宸、源盛城发房地产开发集团有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终1606号

• 案件编号

  （2021）冀06民终1606号

• 案件名称

  杨浩宸、源盛城发房地产开发集团有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  杨浩宸;源盛城发房地产开发集团有限公司

• 案件缘由

  买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终1606号上诉人（原审原告）：杨浩宸，男，1984年11月16日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。被上诉人（原审被告）：源盛城发房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市北二环路5899号B25号楼。法定代表人：李彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢康乐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。上诉人杨浩宸因与被上诉人源盛城发房地产开发集团有限公司（以下简称源盛公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨浩宸上诉请求：1、请求依法撤销(2020)冀0691民初941号民事判决，依法支持上诉人一审请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审存在程序性错误，事实认定错误以及矛盾性错误描述。一、程序性错误。1、上诉人申请调取2014年8月21日签订的《地下车位协议》原件，因原件证明力度胜复印件，此证明2014年8月21日签订购买车位可以贷款。根据银行贷款抵押审批严格要求的常识，足以认定购买该车位就是具有了所有权，才可以抵押。被告以购买使用权约定，有违合同诚实信用原则，且不符合交易常识和习惯，该申请在未驳回的情况下，一审未予以调取。2、过了举证期及开庭之后又安排质证，不符合程序法。二、事实认定错误。1、协议内容解读。违背合同成立的基本原则：《地下车位协议》第1点对车位的使用权“合法续存期间”未明示，开发商存在故意隐瞒。根据《合同法》第214条规定，所谓使用权事实为租赁，且仅为20年有效，开发商存在以交易优势欺骗行为。第7点：遇国家政策调整，互不承担责任。明显隐藏开发商并不具有该车位的处分权，且综合协议约定明显违背公平原则，加重购买人义务及风险。而开发商设置逃避违法违约责任，此约定不符合合同成立的公平平等原则。2、开发商并未证明，也未有合法有效证据证明车位究竟是人防车位还是其投资建设车位，在此方面一审证据采用不当。（1）未对非法证据排除。《关于非人防车位的情况说明》非政府相关部门出具，而是与开发商具有合作关系的公司出具，且该说明未有相关证据支持，以与开发商具有合作关系公司自己认为的给非人防车位施工，得出非人防车位的解释，逻辑因果关系非常的错误，该说明依法不能做证据使用，更不可采信。（2）未对证据关联性认定。保定房屋测绘队《不动产测量报告》是对房屋的测绘，并不涉车位。该证据不能证明地下车位是人防车位还是非人防车位，也不能证明开发商具有处分权和所有权。《河北省建设工程竣工验收备案表》为对工程竣工情况，不涉及人防车位或非人防车位性质，与车位之间毫无关系，不能证明车位经过规划和验收备案，也不能证明开发商自己投资修建。以上2证据与本案不具有关联性，也未证明车位性质及开发商具有的处分和所有权。3、地下车位面积计入公摊中：根据开发商证据，住宅房公摊面积达到将近30%。但国家相关文件规定高层住宅公摊小于25%，多出的公摊为车位公摊到业主购买面积中，开发商不具有处分权和所有权。三、错误矛盾性描述。若为非人防车位，应当出售的是所有权，购买的是所有权，应当具有所有权及投资建设相关证据材料，并在完成购买后出具税票及办理产权过户手续、办理车位证书。而不应违背合同成立原则，含糊约定，意思不真实、标的不合法、约定不明等。若为人防车位，应当出具人防办公室相关手续资料。对此，一审在证据审查方面不深入、不严格，本案开发商未有效证明车位性质，也未有相关合法、有效证据支撑。上诉人根据小区人防指示、地下车位人防标、《车位协议》以及相关证据等，认为该车位其不具有处分权。一审证据采用不当，存在被“迷惑”问题。如此，会恶化司法水源。源盛公司辩称，1、根据民诉法及民诉解释的规定，一审认定事实清楚，适用法律准确；2、涉案车位为被上诉人建设，根据民法典第352条规定，被上诉人作为最初的建设用地使用权人投资建设了地下车位，被上诉人是地下车位原始所有权人；3、基于第二点同时根据民法典第275条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租的方式约定，涉案车位已经通过竣工验收合格，因此地下停车位的转让协议符合相关的法律规定，被上诉人有权出售车位使用权，合法有效；4、结合施工图和竣工图以及《关于非人防区车位的情况说明》，被上诉人已提供充分证据证明涉案车位为非人防车位，另根据相关的规章制度，对于小区公摊部分有明确的规定，车位不属于公摊范围，结合保定测绘队出具的报告，涉案车位也没有计入公摊面积。杨浩宸向一审法院起诉请求：1、请求确认《地下车位协议》合同无效，及源盛公司承担签订日至解除后给付中国人民银行贷款基准率4倍赔偿；2、本案诉讼费用由源盛公司承担。一审法院认定事实：2014年8月21日杨浩宸与源盛公司签订《地下停车位协议》，其中约定车位定金1万元，车位总价款为8万元，杨浩宸购买源盛嘉禾小区地下停车场西三区负2层179号地下停车位，并于当日交付车位定金1万元。2017年4月24日杨浩宸与源盛公司又重新签订《地下停车位协议》，其中约定杨浩宸购买源盛嘉禾小区地下停车场西三区负二层179号地下停车位合法续存期间的使用权，使用用途仅为停放车辆，总价款为8万元，杨浩宸于当日交付剩余价款7万元。另查明，《河北省建设工程竣工验收备案表》中载明源盛嘉禾住宅小区项目地下车库工程-标段已竣工验收完成。源盛嘉禾小区地下车位实景照片及西三区地下二层车位施工图注明杨浩宸购买的地下车位具体所在位置。一审法院认为，根据源盛公司提交的车位实景照片及地下车位施工图、保定市建筑设计院有限公司《河北省建设工程竣工验收备案表》、《关于非人防车位的情况说明》、保定房屋测绘队《不动产测量报告》等证据，杨浩宸所购买的源盛嘉禾小区地下车位非人防车位，且该车位未计入小区房屋的公摊面积。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案案涉车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。源盛公司有权出售该车位的使用权，也就是具有该车位的出售资格，杨浩宸主张合同无效，不符合合同法规定的合同无效的情形，故不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨浩宸的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由杨浩宸负担。二审期间，当事人均未提交新证据；二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于程序问题。上诉人在一审中虽无法提交2014年8月21日的《地下停车位协议》原件，但一审法院经审查认为，上述《地下停车位协议》复印件与预付票能相互印证，故对该协议予以采纳。据此，在一审法院已经对上述证据予以采纳并作为认定案件事实依据的情况下，上诉人以未调取该证据原件为由提起上诉理据不足。另，被上诉人在一审庭审后提交的《关于非人防车位的情况说明》《不动产测量报告》与本案基本事实有关，系认定案件事实的关键证据，一审法院在庭审后组织双方对该证据进行质证并无不妥，一审程序不违反法律规定。依据被上诉人在一审中提交《河北省建设工程竣工验收备案表》《关于非人防车位的情况说明》等证据可知，诉争车位由被上诉人依法建造并经过竣工验收，被上诉人有权据此建造行为取得车位的所有权，并享有对该车位进行占用、使用、处分、收益的各项权能。涉案《地下停车位协议》（2017年4月24日）系由双方协商后自愿签订，该协议虽使用“自愿购买”一词，但协议实质为被上诉人有偿转让车位使用权给上诉人，上诉人向被上诉人支付转让费的合同，故涉案《地下停车位协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应为合法有效，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨浩宸负担。本判决为终审判决。审 判 长　王志强审 判 员　万丙申审 判 员　杨玉龙二〇二一年九月一日法官助理　赵云龙书 记 员　何　军 更多数据：www.nlaw.org