戴苏久、董习松等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终2806号

• 案件编号

  （2021）苏08民终2806号

• 案件名称

  戴苏久、董习松等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  戴苏久;董习松;包敏;淮安新城亿博房地产开发有限公司;中国银行股份有限公司淮安新城支行;淮安常居房产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2806号上诉人（原审被告）:戴苏久，女，1995年6月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）:董习松，男，1984年9月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）:包敏，女，1985年2月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人委托诉讼代理人：刘飏，江苏群汇知缘律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：郁洵，江苏群汇知缘律师事务所律师。原审第三人:淮安新城亿博房地产开发有限公司,住所地淮安生态文化旅游区康体佳苑C号楼C09。法定代表人:杨可，职务不详。原审第三人:中国银行股份有限公司淮安新城支行,住所地淮安市生态新城区绿地世纪城商业独栋62号。负责人:王卉,该支行行长。原审第三人:淮安常居房产经纪有限公司,住所地淮安市生态新城九华学府007号商铺。法定代表人：赵朋鹏，该公司总经理。上诉人戴苏久因与被上诉人董习松、包敏及原审第三人淮安新城亿博房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、中国银行股份有限公司淮安新城支行（以下简称中国银行）、淮安常居房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2021)苏0891民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。戴苏久上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.涉案房屋买卖合同约定房产证办好之后才能办理过户手续，同时涉案房屋涉及到银行抵押贷款，涉案房屋未解除抵押之前不能办理过户手续，致本案合同目的不能实现，故双方应当解除房屋买卖关系。一审法院判决合同继续履行，属于认定事实不清，定性有误。2.原审法院根据《合同法》第四十四条、第六十六条进行裁判，但前述规定已于《民法典》施行之日起废除，适用法律不当。3.上诉人名下只有一套房屋，并且小孩即将入学。被上诉人董习松、包敏与案外人杨毅恶意串通，诱导上诉人签订房屋买卖合同，并且涉案房屋款项汇至案外人杨毅银行账户。上诉人并未实际取得房款，涉案房屋买卖并非本人真实意愿，上诉人不同意继续履行合同。被上诉人董习松、包敏辩称：双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约遵守。涉案房屋已经办理房产证，符合过户条件。涉案房屋买卖合同是上诉人本人所签，相关款项也是打到上诉人卡上。董习松、包敏向一审法院起诉请求：1.判令戴苏久继续履行合同,并协助董习松、包敏办理吾悦广场31幢1204号房产过户手续。2.由戴苏久承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月20日，戴苏久与房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定戴苏久购买由房地产公司开发的吾悦广场31幢1204号房屋。2020年4月15日，董习松、包敏与戴苏久签订《淮安市存量房屋买卖合同》，约定由董习松、包敏购买案涉房屋，合同约定房屋价款为235万元，定金及首付款合计100万元，并约定在满足办理房产证条件的7日内办理贷款及过户手续。现董习松、包敏已按照合同约定支付定金及首付款合计100万元，且已满足办理房产证条件，但戴苏久拒绝协助董习松、包敏办理过户手续，因此成讼。戴苏久辩称：涉案房屋并未办理独立产权证。根据双方签订的买卖合同,约定房产证办好后才能办理过户手续，现约定时间未成就,应当驳回董习松、包敏的诉请。涉案房屋涉及到银行贷款,戴苏久与银行之间贷款合同约定期限在一年后才能将贷款全部付清，贷款约定还款时间未成就导致涉案房屋不能办理过户手续,至本案合同目的不能实现,故双方应当解除房屋买卖,戴苏久同意退还房款。经纪公司陈述：双方应该积极协商解决问题。我方作为中介同意居间协调,合同应该继续履行。房地产公司及中国银行未作陈述。一审法院认定事实：2019年8月20日,戴苏久与房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,约定房地产公司将位于淮安市房屋出售给戴苏久。合同约定房屋总价款为1693640元，其中首付款513640元，剩余118万元由戴苏久在中国银行办理按揭贷款。该房屋现已满足办理房产证条件。2020年4月15日,戴苏久将位于吾悦广场31幢1204号房屋出售给董习松、包敏,约定房屋总价款为235万元,支付方式为:2020年4月15日支付10万元定金,2020年4月19日前支付30万元定金,2020年4月23日前支付首付款60万元。上述款项董习松、包敏均已支付。剩余135万元在房产证办理之后的7日内办理贷款,并在贷款审批通过之日起7日内办理过户手续。另合同载明，该房屋已存在抵押权人中国银行，抵押金额为90万元（经过核实，银行抵押贷款金额实际为118万元，贷款合同编号为53×××58）。同时，该份合同第七条约定，关于房屋交易产生的税费，由甲方（即本案戴苏久）承担，并且在合同第十四条中约定：维修基金已交付的随房转让，未交付的由出售方补交。现该房屋已满足办证条件，戴苏久未去房地产公司及房屋产权登记中心处办理房屋产权证。经过董习松、包敏多次催促后，戴苏久亦未协助董习松、包敏继续履行合同。庭审过程中，董习松、包敏亦表示同意代戴苏久提前偿还所欠中国银行剩余贷款本息。一审法院认为：我国法律规定：当事人应依据合同约定全面履行义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,双方当事人签订的《淮安市存量房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，理应依约遵守。一、关于董习松、包敏要求戴苏久继续履行双方于2020年4月15日签订的《淮安市存量房屋买卖合同》,并协助董习松、包敏办理涉案房屋吾悦广场31幢1204号房屋的过户手续问题。本案中,董习松、包敏已按约向戴苏久交付定金及首付款合计100万元,现董习松、包敏多次催告戴苏久，戴苏久仍然没有协助董习松、包敏办理案涉房屋过户手续,已构成违约。据此,董习松、包敏己履行完给付房屋款项的义务,故戴苏久理应按约履行其合同义务,即协助董习松、包敏办理案涉房屋的过户手续。故对董习松、包敏要求戴苏久继续履行双方于2020年4月15日签订的《淮安市存量房屋买卖合同》,并协助董习松、包敏办理涉案房屋吾悦广场31幢1204号房屋的过户手续的诉讼请求,有事实和法律依据,予以支持。同时，戴苏久与房地产公司签订买卖合同，戴苏久尚未办理房屋产权证书，故房地产公司应协助戴苏久办理讼争房屋产权证。在戴苏久取得讼争房屋的产权证后再协助董习松、包敏履行过户手续。二、关于董习松、包敏自愿代戴苏久提前偿还所欠中国银行的贷款本息,并由其协助董习松、包敏办理吾悦广场31幢1204号房屋上抵押登记的涤除手续问题。中国银行已依据合同约定向戴苏久提供贷款本金118万元，戴苏久为上述贷款,用涉案房屋提供抵押,并办理了他项权证。讼争房屋尚存在抵押贷款。庭审中，董习松、包敏亦表示同意代戴苏久向中国银行清偿讼争房屋项下贷款本息，故中国银行应在董习松、包敏还清贷款本息的情况下出具还贷证明并协助注销涉案房屋的抵押权登记。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决：一、董习松、包敏与戴苏久于2020年4月15日签订的《淮安市存量房屋买卖合同》继续履行；二、淮安新城亿博房地产开发有限公司应当在判决生效之日后5日内协助戴苏久办理坐落于吾悦广场31幢1204号房屋产权登记手续，因过户产生的税费由戴苏久承担；三、董习松、包敏于判决生效之日后5日内代戴苏久偿还案涉房屋生态新城吾悦广场31幢1204号房屋项下剩余全部本息（客户名称：戴苏久，贷款账号53×××58），中国银行股份有限公司淮安新城支行在上述贷款清偿情况下5日内协助出具还贷证明给董习松、包敏并协助注销房产抵押登记手续，戴苏久对上述履行有协助义务；四、戴苏久在中国银行股份有限公司淮安新城支行注销房产抵押登记手续后的5日内协助原告董习松、包敏将位于生态新城吾悦广场31幢1204号房屋权属登记过户至董习松、包敏名下，因过户产生的税费由戴苏久承担；在办理过户同时，董习松、包敏将应付案涉房屋尾款135万元扣除代戴苏久偿还银行款项剩余部分支付给戴苏久。五、驳回董习松、包敏的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，合计16400元，由戴苏久负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，法律明确规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应按合同约定全面履行义务。涉案房屋买卖合同明确约定，剩余135万元在房产证办理之后的7日内办理贷款,并在贷款审批通过之日起7日内办理过户手续。在涉案房屋满足办证条件的情况下，上诉人戴苏久未及时办理房屋产权证并拒绝继续履行合同，已构成违约，被上诉人要求上诉人戴苏久继续履行合同于法有据，应予支持。涉案房屋虽然有银行抵押贷款，但被上诉人同意代上诉人戴苏久提前偿还所欠中国银行剩余贷款本息，涉案房屋买卖合同不存在无法履行的障碍。涉案房屋买卖事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判，并无不当。涉案房屋买卖合同系上诉人戴苏久本人签字，并向被上诉人出具收到相关房款的收据，足以认定房屋买卖系其真实意思表示。上诉人戴苏久主张被上诉人与案外人杨毅恶意串通，诱导上诉人签订房屋买卖合同，但未提供证据证明，本院不予支持。综上，戴苏久的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人戴苏久负担。本判决为终审判决。审 判 长　孔令媛审 判 员　刘玉娟审 判 员　马玉宝二〇二一年九月二十二日法官助理　解思辛书 记 员　李　景 来源：百度“马 克 数据网”