娄底市蓝天物业服务有限公司、蒋顺升物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1302民初5172号

• 案件编号

  （2021）湘1302民初5172号

• 案件名称

  娄底市蓝天物业服务有限公司、蒋顺升物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省娄底市娄星区人民法院

• 所属地区

  湖南省娄底市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  娄底市蓝天物业服务有限公司;蒋顺升

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初5172号原告：娄底市蓝天物业服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区月塘街火车站4栋1楼门面。法定代表人：周蓝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建勇，男，汉族，1981年10月4日出生，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：周淑芬，女，汉族，1993年5月17日，住湖南省娄底市娄星区。被告：蒋顺升，男，汉族，1979年6月5日出生，住湖南省涟源市。原告娄底市蓝天物业服务有限公司（以下简称蓝天物业公司）诉被告蒋顺升物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天物业公司的委托诉讼代理人张建勇、周淑芬，被告蒋顺升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的原告物业费7250元（120.83×1.25×48）（自2017年7月1日至2021年6月30日，收费标准1.25元/㎡/月）违约金：362（7250×5%）元，合计7612元；2、被告承担本案诉讼费用。被告蒋顺升辩称，原告并未完全履行自己的服务义务，并利用格式条款和格式合同侵占本应属于全体业主共有的费用。原告并没有尽到自己的安全保障义务，新产生的问题，也没有能力及时解决。原告安排的安保人员只具有象征意义，无法核实进出小区的人员是否为本小区人员，所以导致小区遭遇多次偷盗事件。涉案小区的消防栓，很多都无法正常使用，甚至有些消防栓里都没有消防管道，如发生火灾，也起不到任何消防作用。小区没有一个固定的垃圾堆放处，只是用一个小推车堆放垃圾，到处弥漫着臭气。原告没有经过被告同意，占用业主共有面积。原告也未公开过相关的账目。综上，原告并未完全履行自己的义务，管理能力明显不足，应当降低物业费的收费标准。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：被告蒋顺升是××小区××栋××号房的业主。2013年元月25日，湖南娄底卫前房地产有限公司作为甲方与原告蓝天物业公司作为乙方签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运至环卫部门设的垃圾收集点及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；停车位车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.25元/平方米/月；商业用房：2.00元/平方米/月；车位服务费：50元/个/月。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车位、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于弥补前期物业管理服务费不足，剩余部分归入物业维修资金。本合同期限自2013年1月25日起至2016年1月25日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。自2017年7月1日至2021年6月30日，被告累计拖欠原告蓝天物业公司物业服务管理费7250元（120.83平方米×1.25元/平方米/月×48个月）。原告蓝天物业公司向被告催讨未果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告身份信息、《新概念小区前期物业管理服务委托合同》、工作记录、视频资料及当事人的陈述等在案佐证。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与湖南娄底卫前房地产有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》系前期物业合同，该合同中明确约定由原告蓝天物业公司对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉前期物业服务合同有效，对小区业主具有约束力，故原告有权向被告主张服务期间的物业费。根据本案查明的事实及现有证据，被告拖欠原告的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为。故，对原告主张要求被告支付自2017年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理费，本院予以支持。考虑到原告为被告所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免被告所负担的物业费数额，本院结合双方合同约定及原告实际提供物业服务的内容酌情予以认定物业服务管理费为6525元，对原告要求被告承担违约金的诉求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告蒋顺升于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市蓝天物业服务有限公司物业管理费6525元；二、驳回原告娄底市蓝天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元(已减半收取)，由被告蒋顺升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员　陈　容二〇二一年九月十五日书记员　肖思良附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org