中枫建设集团有限公司、青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷其他民事民事裁定书（2021）最高法民申4555号

• 案件编号

  （2021）最高法民申4555号

• 案件名称

  中枫建设集团有限公司、青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷其他民事民事裁定书

• 审理法院

  最高人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  其他

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  中枫建设集团有限公司;青海新千房地产开发有限责任公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零四条第一款

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申4555号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中枫建设集团有限公司。住所地：青海省西宁市城东区建国路66号19号楼20层。法定代表人：徐国江，该公司总经理。委托诉讼代理人：董博俊，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：马蕊，青海立詹律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海新千房地产开发有限责任公司。住所地：青海省西宁市城东区建国大街66号。法定代表人：周明辉，该公司董事长。再审申请人中枫建设集团有限公司（以下简称中枫公司）因与被申请人青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称新千公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2021）青民终1号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中枫公司申请再审称：（一）《西宁市商品房预售合同》明确约定了合同解除权事宜，新千公司存在根本违约且违约行为一直持续，故不存在解除权超过除斥期间的问题。新千公司未按照合同约定在约定期限内办理产权登记，中枫公司有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，中枫公司要求解除合同并退还房款赔偿损失有明确的法律依据。新千公司未能办理商品房所有权证书的原因在于该公司未足额缴纳土地出让金，而这一根本违约行为持续至今，不存在解除权超过除斥期间的问题。（二）合同中约定的送达条件因新千公司变更地址及联系方式发生变化，致使中枫公司无法送达，应由新千公司承担民事责任。《西宁市商品房预售合同》约定，双方当事人在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以（邮政快递）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。本案中，中枫公司向新千公司送达《解除合同通知书》，因地址及联系方式错误被退回，无法送达系新千公司未及时通知，应由其承担相应法律责任。中枫公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为：原审法院已查明，中枫公司与新千公司签订的《西宁市商品房预售合同》第十九条第二款约定:“因出卖人(新千公司)原因，买受人(中枫公司)未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”由于新千公司于2016年3月30日即已向中枫公司交付案涉房屋，中枫公司一直使用至今，故原审法院关于自2016年9月26日开始中枫公司享有合同解除权的认定有事实根据。原审法院结合前述事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定认定案涉解除权除斥期间已经经过，符合本案实际情形。中枫公司在申请再审时所引据的前述司法解释第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，系解决守约买受人在并未约定解除权的情况下如何产生法定解除权的问题，该规定中“商品房买卖合同约定的……办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”的一年期间系产生法定解除权要求违约事实必须存续的一定期间，并非解除权发生后应当及时行使否则消灭的除斥期间，故此规定并不适用本案。中枫公司关于根本违约行为持续至今不应起算除斥期间的主张因无法律依据而不能成立。中枫公司还主张其送达解除通知因新千公司变更地址及联系方式而失败，但并未举证证明中枫公司系于前述解除权存续的除斥期间内按照合同约定的地址向新千公司送达解除通知，故其关于应由新千公司承担相应民事责任的主张因无事实根据和法律依据而不能成立。综上，中枫公司的再审申请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中枫建设集团有限公司的再审申请。审 判 长　　宋　冰审 判 员　　吴　笛审 判 员　　董俊武二〇二一年九月十八日法官助理　　杨　涛书 记 员　　陈小雯 微信公众号“马克 数据网”